结论：

1. 物业公司未经业主大会同意，不得擅自出租物业管理用房，否则出租行为无效，并可能面临法律处罚。
2. 若经业主大会同意并按合法程序操作，物业公司可部分出租物业管理用房，且所获收益应归全体业主所有。

详细分析：

一、物业管理用房的所有权与用途

物业管理用房是物业服务和管理的重要场所，其所有权依法属于全体业主。这一房产的设立初衷是为了保障物业服务的正常运行，专门用于开展物业管理活动相关工作，如物业办公、存放工具设备等。因此，物业公司在使用物业管理用房时，必须严格遵守相关法律法规和业主大会的决策，不得擅自改变其用途。

二、擅自出租物业管理用房的法律后果

根据《物业管理条例》等相关法律法规的规定，物业公司未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途（包括出租）是违法的。这种行为不仅违反了物业管理的初衷，也损害了全体业主的合法权益。一旦被发现，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门将责令物业公司限期改正，并给予警告，同时处以1万元以上10万元以下的罚款。若物业公司通过擅自出租获得了收益，这些收益应被用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分则按照业主大会的决定进行使用。

三、合法出租物业管理用房的条件与程序

在特定情况下，如果物业公司希望出租物业管理用房的部分空间，并非完全不可行。但前提是必须得到业主大会的明确同意，并按照合法的程序和规定来操作。这包括但不限于：

1. 制定详细的出租计划：明确出租的空间、用途、租金等关键信息。
2. 明确出租用途：确保出租用途符合物业管理用房的设立初衷，不损害全体业主的合法权益。
3. 租金收益分配方式：制定合理的租金收益分配方案，确保收益归全体业主所有，并用于补充专项维修资金或按照业主大会的其他决议进行合理使用。
4. 确保透明度和公正性：在整个出租过程中，物业公司应确保透明度和公正性，接受业主的监督。

四、建议与提醒

对于物业公司而言，在处理物业管理用房的使用问题时，必须严格遵守相关法律法规和业主大会的决策。未经允许擅自出租是违法的，并可能面临严重的法律后果。而若经合法程序获得同意后出租，则应确保收益的合理使用和透明度，以维护全体业主的合法权益。

对于业主而言，如果发现物业公司擅自出租物业管理用房或存在其他违法行为，应及时向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门举报，并维护自己的合法权益。

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