结论前置：

1. 物业公司未经业主大会同意，不得擅自出租物业管理用房。
2. 若经业主大会同意并按合法程序操作，物业公司可部分出租物业管理用房，且所获收益应归全体业主所有。

详细分析：

首先，我们需要明确物业管理用房的性质和所有权。物业管理用房是物业服务和管理的重要场所，其所有权依法属于全体业主。这一房产的设立初衷是为了保障物业服务的正常运行，专门用于开展物业管理活动相关工作，如物业办公、存放工具设备等。

一、物业公司擅自出租物业管理用房的法律后果

根据《物业管理条例》等相关法律法规的规定，物业公司未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途（包括出租）是违法的。这种行为不仅违反了物业管理的初衷，也损害了全体业主的合法权益。一旦被发现，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门将责令物业公司限期改正，并给予警告，同时处以1万元以上10万元以下的罚款。若物业公司通过擅自出租获得了收益，这些收益应被用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分则按照业主大会的决定进行使用。

二、经业主大会同意后出租物业管理用房的合法程序

在特定情况下，如果物业公司希望出租物业管理用房的部分空间，并非完全不可行。但前提是必须得到业主大会的明确同意，并按照合法的程序和规定来操作。这包括但不限于：

1. 制定详细的出租计划：明确出租的空间、用途、租金等关键信息。
2. 明确出租用途：确保出租用途符合物业管理用房的设立初衷，不损害全体业主的利益。
3. 租金收益分配方式：制定合理的租金收益分配方案，确保收益归全体业主所有，并用于补充专项维修资金或按照业主大会的其他决议进行合理使用。
4. 确保透明度和公正性：在整个出租过程中，保持透明度和公正性，接受全体业主的监督。

三、出租收益的归属和使用

若经合法程序获得同意后出租物业管理用房，所获得的收益通常应归全体业主所有。这些收益可用于补充专项维修资金，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护等。剩余部分则按照业主大会的决定进行使用，如用于社区活动、改善小区环境等。

法律建议：

作为物业公司，应严格遵守相关法律法规和业主大会的决策，不得擅自改变物业管理用房的用途。若确实需要出租部分空间，应提前与业主大会沟通并获得明确同意，同时按照合法程序和规定来操作。作为业主，也应积极关注物业管理用房的使用情况，维护自己的合法权益。

可能法律后果的提醒：

若物业公司擅自出租物业管理用房，不仅可能面临行政处罚，还可能引发与业主之间的纠纷和诉讼。因此，建议物业公司在处理此类问题时务必谨慎行事，确保合法合规。

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