优先承租权的行使确实通常以合法有效的固定期限租赁合同为前提。以下是对这一问题的详细分析：
一、优先承租权的基础
优先承租权，通常指的是在租赁合同到期后，承租人在同等条件下享有优先于其他第三人继续租赁该房屋的权利。这一权利的存在，旨在保护承租人的居住或使用稳定，减少因租赁关系变动带来的不便。然而，这一权利的行使并非无条件，它通常建立在合法有效的固定期限租赁合同基础之上。
二、合法有效的固定期限租赁合同的作用
明确双方权利义务：合法有效的固定期限租赁合同是承租人和出租人之间权利义务关系的明确体现。它规定了租赁期限、租金、支付方式、房屋使用条件等关键条款，为双方提供了明确的法律指引。
保障承租人权益：在租赁合同有效期内，承租人享有按照合同约定使用房屋的权利。当租赁合同到期时，如果承租人希望继续租赁，且出租人同意续租，那么优先承租权就可以在此情境下发挥作用。但这一权利的行使，首先要求租赁合同本身是合法有效的。
作为行使优先承租权的依据：在租赁合同到期后，承租人主张优先承租权时，通常需要提供合法有效的租赁合同作为证明。这是出租人判断承租人是否享有优先承租权的重要依据。
三、特殊情况下的考虑
虽然优先承租权的行使通常以合法有效的固定期限租赁合同为前提，但也存在一些特殊情况需要考虑：
合同到期后的默认续租：在某些情况下，即使租赁合同没有明确约定续租条款，但双方通过实际行为（如继续支付租金、使用房屋等）表明了续租的意愿，此时可能被视为形成了不定期租赁关系。在这种情况下，承租人可能仍然享有某种形式的优先承租权，但这一权利的具体内容和行使方式可能因地区和具体案情而异。
法律法规的特别规定：某些地区或特定类型的房屋（如公租房、廉租房等）可能有关于优先承租权的特别规定。这些规定可能不受传统租赁合同框架的限制，而是直接由法律法规赋予承租人某种形式的优先承租权。
四、法律建议
签订书面租赁合同：为了保障自己的权益，承租人在租赁房屋时应尽量与出租人签订书面租赁合同，并明确约定租赁期限、租金、支付方式、房屋使用条件以及续租和优先承租权等关键条款。
了解当地法律法规：由于不同地区对优先承租权的规定可能存在差异，承租人在行使这一权利前应充分了解当地的法律法规和政策要求。
及时主张权利：在租赁合同到期前或到期时，如果承租人希望继续租赁并主张优先承租权，应及时与出租人沟通并明确表达自己的意愿。同时，应保留好相关证据（如租赁合同、租金支付记录等）以备不时之需。
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