双方私下签订的遗赠抚养协议，在房屋过户时，可通过以下方式确定协议真实有效：
协议形式要件审查
根据《民法典》第1158条，遗赠抚养协议需采用书面形式。需重点核查：
- 协议是否由双方亲笔签名或盖章（若一方为法人需加盖公章）
- 签订日期是否明确（避免出现日期倒签等瑕疵）
- 涉及房产的，需在协议中准确记载房屋产权证号、坐落位置等核心信息
特别提示：若协议存在涂改，需双方在涂改处捺印确认，否则可能影响效力认定。
主体资格验证
- 遗赠人：需具有完全民事行为能力（可通过病历、证人证言等证明签订时意识清醒）
- 抚养人：需具备履行抚养义务的能力（如自然人需年满18周岁，法人需提供营业执照等证明）
典型案例：若遗赠人为限制民事行为能力人（如间歇性精神病患者），则协议可能因主体不适格被认定无效。
内容合法性审查
- 不得违反法律强制性规定（如协议约定”抚养人无需履行义务即可获得房产”的条款无效）
- 不得违背公序良俗（如以遗赠为条件要求抚养人从事违法活动）
- 房产处分需符合《民法典》第209条物权公示原则（若房产为共有，需其他共有人书面同意）
履行情况佐证
房屋过户时，税务部门及不动产登记中心可能要求提供：
- 抚养义务履行证明（如医疗费发票、生活费转账记录、陪伴照料记录等）
- 见证人证言（建议协议签订时邀请无利害关系第三方见证）
实务建议：可定期通过公证方式对抚养义务履行情况进行证据保全。
公证强化效力
虽非强制要求，但建议办理遗赠抚养协议公证：
- 公证机构会审查主体资格、意思表示真实性
- 公证书具有法定证明力，可直接作为过户依据
- 避免后续因协议效力产生纠纷（据统计，公证协议的争议率不足未公证协议的1/5）
特殊情形处理：
- 若协议签订后遗赠人再立遗嘱处分房产，根据《民法典》第1123条，遗赠抚养协议与遗嘱冲突时，协议优先
- 若抚养人未履行义务，遗赠人可依据《民法典》第1144条撤销遗赠，但需在知道撤销事由之日起6个月内行使权利
建议过户前携带协议原件及履行证据，到不动产登记中心进行预审。如遇具体操作问题，可进一步提供协议文本细节，我将协助分析效力风险点。