在处理租赁期限超过20年的情况时，我们首先要明确的是，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋租赁合同的租赁期限是不得超过二十年的。这是法律对租赁期限设定的上限，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因过长的租赁期限而可能引发的各种法律风险和纠纷。
一、关于租赁期限超过20年的法律后果
如果租赁合同中约定的期限超过了二十年，那么超出二十年的部分将被视为无效。这意味着，虽然合同中的其他条款（如租金支付、房屋使用和维护等）在最初的二十年内仍然有效，但超出二十年的租赁期限部分将不受法律保护。
二、合同部分无效的处理方式
当租赁合同中的租赁期限超过二十年时，我们并不需要因此而否定整个合同的效力。实际上，只有超出二十年的那部分约定是无效的，合同在最初的二十年内仍然是有效的。双方应继续按照合同约定履行各自的义务，如按时支付租金、合理使用和维护房屋等。
三、租赁期限届满后的处理方式
二十年的租赁期限届满后，如果双方愿意继续保持租赁关系，可以选择重新签订租赁合同。在重新签订合同时，双方应特别注意新的租赁期限同样不得超过二十年。这是法律对续订租赁合同期限的明确规定，双方必须严格遵守。
四、实际操作建议
审查合同条款：在签订租赁合同时，双方应仔细审查合同中的租赁期限条款，确保不超过法律规定的20年上限。这是避免合同部分无效的关键步骤。
协商调整：如果合同中已经约定了超过20年的租赁期限，双方应及时协商调整，将租赁期限修改为不超过20年的有效期限。这样可以确保合同的合法性和有效性，避免后续的法律风险。
明确后续安排：对于超过20年后的租赁事宜，双方可以在合同中另行约定，如通过续订合同的方式继续租赁关系。但每次续订的租赁期限也不得超过20年，这是法律对续订合同期限的明确限制。
法律咨询：如果对租赁期限或其他合同条款有任何疑问，或需要进一步的法律帮助，建议及时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供专业的法律意见和建议，帮助双方妥善处理租赁期限问题。
综上所述，租赁期限超过20年时，我们应明确法律后果、妥善处理合同部分无效的情况、合理规划租赁期限届满后的安排，并在实际操作中注意审查合同条款、协商调整、明确后续安排以及寻求法律咨询等建议。这样可以确保租赁合同的合法性和有效性，保护双方的合法权益。