新物业进场通常是与业主委员会签订物业服务合同，若小区未成立业主委员会，则可能与建设单位或全体业主签订。以下是对此问题的详细分析：
一、与业主委员会签订合同的情况
法律依据：
- 根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。
实际操作：
- 当小区需要更换物业服务企业时，业主委员会会组织招标或协商，选定新的物业服务企业，并与之签订物业服务合同。
- 合同内容通常包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
二、与建设单位签订合同的情况
特殊情形：
- 在小区尚未成立业主委员会，或者业主委员会尚未选定新的物业服务企业时，如果原物业服务企业退出，小区可能会面临一段时间的物业管理真空。
- 在这种情况下，为了保障小区的正常运营和居民的生活秩序，建设单位（即开发商）可能会临时指定或聘请一家物业服务企业进行管理，并与之签订临时物业服务合同。
注意事项：
- 这种临时合同通常只是过渡性的，一旦业主委员会成立并选定了新的物业服务企业，建设单位与临时物业服务企业的合同即告终止。
三、与全体业主签订合同的情况（较少见）
特殊情形：
- 在某些特殊情况下，如小区规模较小、业主数量较少，或者业主之间对物业服务企业的选择存在严重分歧时，可能会考虑由全体业主共同与物业服务企业签订合同。
实际操作难度：
- 这种方式在实际操作中较为困难，因为需要全体业主达成一致意见，并共同参与合同的签订和履行过程。
四、建议与注意事项
对于业主：
- 在新物业进场前，应了解小区是否已成立业主委员会，以及业主委员会是否已选定新的物业服务企业。
- 如果对物业服务企业的选择有异议，应积极参与业主大会的讨论和投票，表达自己的意见和诉求。
- 在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务，以及物业服务企业的服务内容和标准。
对于物业服务企业：
- 在进场前，应与业主委员会或建设单位进行充分沟通，了解小区的具体情况和业主的需求。
- 在签订合同时，应明确服务内容、标准、费用等关键条款，避免后续产生纠纷。
- 在履行合同过程中，应严格按照合同约定提供服务，确保服务质量符合标准。
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