结论前置：前期物业服务合同主要由建设单位（开发商）与物业服务企业签订，但在特定情况下，如业主大会尚未成立的新小区，业主也可直接与物业服务企业签订合同。不过，通常情况下，是由建设单位来签订这份合同。
详细分析如下：
建设单位（开发商）作为签订主体：
- 在物业建成且业主大会未成立之前，建设单位作为物业的第一大业主和开发建设者，对物业的整体情况较为了解，因此承担起选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同的责任。这是为了确保物业在交付使用后能得到及时、有效的管理和服务。
- 例如，在新建的住宅小区项目中，房地产开发公司作为建设单位，在房屋尚未完全出售给业主、业主大会尚未成立之际，会通过招投标等合法程序选聘一家信誉良好、服务优质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
物业服务企业作为合同另一方：
- 物业服务企业应当是具有独立法人资格的企业，且需具备专业的服务能力、一定数量的专业人员以及良好的信誉等条件，才能承接物业服务项目并与建设单位签订合同。
- 合同内容通常包括物业的使用范围、维护区域及内容、管理项目等，同时还需要明确业主的利益和应履行的义务，以及各方需要承担的法律责任。
特殊情况下的业主签订：
- 虽然通常情况下是由建设单位签订前期物业服务合同，但在某些特殊情况下，如业主大会尚未成立的新小区中，业主也可以直接与物业服务企业签订前期物业服务合同。不过，这种情况相对较少见，且一旦业主大会成立，选聘物业服务企业的权利即转交至业主大会。
法律依据与合同效力：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，业主在入住后需按照合同的约定接受物业服务，并履行相应的义务，如按时缴纳物业费等。
- 同时，该条款也明确了业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，同样对业主具有法律约束力。这体现了法律对物业服务合同效力的认可和保护。
合同签订的限制条件与程序：
- 建设单位在选聘物业服务企业时，应当遵循公平、公正和透明的原则，通常通过招投标的方式进行。对于住宅物业的建设单位，若投标人少于3个或者住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应服务能力的物业服务企业。
- 业主大会成立后，选聘物业服务企业的权利即转移至业主大会。业主大会应通过合法程序决定选聘哪家物业公司，并授权业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业签订正式的物业服务合同。
总结与建议：
前期物业服务合同的签订主体主要根据物业管理的实际情况而定，通常由建设单位与物业服务企业签订。业主在入住后应了解并遵守前期物业服务合同的约定，按时缴纳物业费等费用，以维护良好的居住环境。若业主对物业服务有异议或需要更换物业服务企业，应依法通过业主大会进行决策和选聘。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。