在房屋租赁合同中，承租人在以下情形下有权解除合同且不承担违约责任：

1. 双方协商一致

   • 情形说明：如果出租人和承租人双方就解除租赁合同达成了一致意见，并明确约定了合同解除的条件和方式，那么在此情况下解除合同就不属于违约。这是基于合同法的基本原则，即双方自愿达成的协议具有法律效力。

2. 不可抗力因素

   • 情形说明：因自然灾害（如地震、洪水）或政府行为（如征收、征用）等不可抗力导致合同无法继续履行时，任一方都有权要求解除合同，且不承担违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
   • 法律依据：《民法典》等相关法律通常将不可抗力作为免责事由。

3. 出租人未按约定交付租赁物或交付的租赁物不符合约定

   • 情形说明：若出租人未按约定时间、地点、方式交付租赁物，或交付的租赁物存在质量瑕疵、数量短缺等问题，影响承租人正常使用的，承租人有权要求出租人承担违约责任，并在合理期限内未能解决时解除合同。
   • 法律依据：虽然《民法典》未直接规定此情形下的解除权，但依据合同履行的基本原则和司法实践，承租人享有此权利。

4. 租赁物存在质量问题或使用风险

   • 情形说明：
     • 租赁物因被司法机关或行政机关依法查封、扣押，或权属有争议，或违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定而无法使用时，承租人可以解除合同。
     • 租赁物危及承租人的安全或健康时，无论承租人在租房时是否知晓该情况，都有权随时解除合同。
   • 法律依据：《民法典》第七百二十四条、第七百三十一条。

5. 承租人未按约定使用租赁物或逾期支付租金（此情形下为出租人解除合同，但承租人若因出租人原因无法正常使用租赁物而解除合同亦不违约）

   • 特别说明：虽然直接规定的是承租人未按约定使用或支付租金时出租人的解除权，但若因出租人原因（如拒绝维修导致租赁物无法使用）导致承租人无法正常使用租赁物，承租人解除合同亦不构成违约。
   • 法律依据（反向引用说明）：如《民法典》第七百一十一条（承租人未按约定使用租赁物时出租人的解除权）、第七百二十二条（承租人逾期支付租金时出租人的解除权），反向理解，若因出租人原因导致承租人无法正常使用，承租人解除合同合理。

6. 不定期租赁

   • 情形说明：对于租赁期限没有约定或约定不明确的租赁关系，视为不定期租赁。此时，出租人和承租人均可以随时解除合同，但需在合理期限之前通知对方。
   • 法律依据：《民法典》第七百三十条。

7. 法律明文规定的其他情形

   • 情形说明：除上述具体情形外，《民法典》及其他相关法律法规可能还规定了其他允许解除合同而不视为违约的情形。这些情形通常涉及租赁关系的根本性违约、合同目的无法实现等情况。
   • 法律依据：需根据具体法律法规和案件事实来判断。

注意事项：

• 在行使解除权时，承租人应遵循诚实信用原则，并按照法律规定的程序进行，如通知出租人、办理相关手续等。
• 解除合同后可能涉及到租金结算、押金退还以及损害赔偿等问题，承租人应根据具体情况与出租人协商处理，必要时可寻求法律途径解决。

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