抵押房在以下情形下不能执行：

1. 抵押权未依法设立或存在瑕疵：

   • 法律解释：根据《民法典》的相关规定，抵押权的设立需要满足法定形式要件，如签订书面抵押合同、办理抵押登记等。若抵押权未依法设立，或者设立过程中存在瑕疵（如未办理抵押登记、抵押合同无效等），则抵押权人无法依据抵押权对房产进行执行。
   • 例子：甲与乙签订借款合同，并约定以甲的房产作为抵押，但双方未办理抵押登记。后甲未能按时还款，乙要求执行抵押房产时，因抵押权未设立，法院将不予支持。

2. 抵押物被查封、扣押或监管：

   • 法律解释：在抵押物被依法查封、扣押或监管期间，抵押权人通常无法对抵押物进行处置，包括执行。这是因为查封、扣押或监管措施旨在保护相关债权人的利益，防止抵押物被非法转移或处置。
   • 例子：甲的房产因涉及其他诉讼被法院查封，此时乙作为抵押权人要求执行该房产，法院将因房产已被查封而拒绝执行。

3. 抵押物已出租且承租人享有优先购买权：

   • 法律解释：在抵押物已出租的情况下，若承租人享有优先购买权，且承租人愿意以同等条件购买抵押物，则抵押权人通常无法直接执行抵押物。这是因为承租人的优先购买权受到法律保护，抵押权人需尊重承租人的这一权利。
   • 例子：甲将房产出租给乙，并约定乙享有优先购买权。后甲将该房产抵押给丙，丙要求执行该房产时，若乙愿意以同等条件购买，则丙无法直接执行该房产。

4. 抵押物为唯一居住用房且执行后无其他住所：

   • 法律解释：在执行抵押物时，若抵押物为抵押人的唯一居住用房，且执行后抵押人将无其他住所，法院通常会考虑抵押人的基本生活需求，暂缓或不予执行。这是为了保障抵押人的基本生存权。
   • 例子：甲的唯一住房被抵押给乙，后甲未能按时还款。乙要求执行该房产时，若甲能证明该房产为其唯一住所且执行后将无其他住所，法院可能会暂缓或不予执行。

5. 存在其他优先受偿权且足以覆盖债权：

   • 法律解释：在抵押物上存在其他优先受偿权（如建设工程价款优先受偿权、税收优先权等）且这些优先受偿权的金额足以覆盖抵押权人的债权时，抵押权人通常无法直接执行抵押物。这是因为其他优先受偿权在法律上具有更优先的地位。
   • 例子：甲的房产上同时存在乙的抵押权和丙的建设工程价款优先受偿权。若丙的优先受偿权金额足以覆盖乙的债权，则乙在要求执行该房产时可能会受到阻碍。

建议：

• 在涉及抵押房产的执行问题时，建议抵押权人先了解抵押权的设立情况、抵押物的状态以及是否存在其他优先受偿权等因素。
• 若抵押权人发现存在不能执行的情形，应及时与抵押人协商解决方案或寻求法律途径保护自己的权益。
• 如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。