房产做它项权证（通常指抵押权登记）后，在特定情形下是不能被执行的。这些情形主要涉及到法律对抵押权实现的限制以及特定权益的保护。以下是一些主要的不能执行情形：

1. 抵押权未依法设立或存在瑕疵：

   • 如果抵押权未按照法律规定进行登记，或者登记过程中存在瑕疵（如登记信息错误、遗漏关键信息等），那么该抵押权可能不被法律认可，从而在执行阶段无法被强制实现。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产抵押权自登记时设立。若未登记，则抵押权不设立，自然无法执行。

2. 抵押物被依法查封、扣押前，抵押权人已经放弃抵押权：

   • 如果抵押权人在抵押物被依法查封、扣押之前，已经明确表示放弃抵押权，那么该抵押权在执行阶段将不再存在，因此无法被执行。
   • 法律效果：放弃抵押权意味着抵押权人放弃了通过执行抵押物来优先受偿的权利。

3. 抵押物属于法律禁止流通或限制流通的财产：

   • 如果抵押物属于法律禁止流通或限制流通的财产（如某些文物、毒品等），那么即使该财产已经设定了抵押权，也无法通过执行程序进行流通或变现。
   • 特殊规定：对于限制流通的财产，如需执行，通常需要经过特定程序或获得相关部门的批准。

4. 抵押物上存在其他优先受偿权，且该优先受偿权先于抵押权成立：

   • 如果抵押物上存在其他优先受偿权（如建设工程价款优先受偿权、税收优先权等），且这些优先受偿权先于抵押权成立，那么在执行阶段，这些优先受偿权将优先于抵押权得到满足。
   • 执行顺序：在存在多个优先受偿权的情况下，执行法院将按照法律规定的顺序进行分配。

5. 抵押物被租赁且租赁关系先于抵押权设立：

   • 如果抵押物在抵押权设立之前已经被租赁出去，且租赁关系合法有效，那么在执行阶段，承租人享有继续租赁该抵押物的权利（即“买卖不破租赁”原则）。
   • 对执行的影响：这可能导致抵押物在执行过程中难以变现或变现价值降低，因为承租人可能要求继续租赁或获得相应的补偿。

6. 抵押物为唯一住房且符合特定条件：

   • 在某些情况下，如果抵押物是债务人的唯一住房，且符合特定条件（如面积、价值等未超过当地规定的标准），那么执行法院可能会考虑不执行该抵押物，以保障债务人的基本生活需求。
   • 司法实践：这一原则在司法实践中得到了一定程度的认可和应用，但具体标准可能因地区而异。

建议：

• 在涉及房产抵押时，务必确保抵押权的设立合法有效，并按照规定进行登记。
• 如果面临执行问题，建议及时咨询专业律师，了解具体案件中的法律适用和执行程序。
• 对于抵押物上可能存在的其他优先受偿权或租赁关系等复杂情况，应提前进行尽职调查和风险评估。

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