针对您提出的“有抵押、有查封、权籍调查预测实测不一致”的情况，核心结论是：需分步骤处理抵押与查封的解除问题，同时通过法律程序解决权籍调查结果不一致的争议。以下是具体分析：

一、抵押与查封的解除是前提

1. 抵押权处理
   若房产存在抵押，需先与抵押权人（如银行）协商偿还债务或达成债务重组协议，取得抵押权人同意解除抵押的书面文件。若无法协商，抵押权人可能通过拍卖房产实现债权，此时需关注拍卖程序中的权属确认环节。

2. 查封解除程序
   查封通常因诉讼或执行案件产生，需联系查封法院或申请执行人，通过履行生效法律文书义务（如偿还债务）或提供等值担保财产，申请法院解除查封。若对查封有异议，可依据《民事诉讼法》第232条提出执行异议。

二、权籍调查结果不一致的解决路径

1. 核实差异原因
   权籍调查预测与实测不一致可能因测量方法、面积计算规则或房屋结构变更导致。需要求不动产登记机构出具详细的权籍调查报告，明确差异具体内容（如面积误差、边界争议等）。

2. 申请更正登记或异议登记

   • 更正登记：若能证明权籍调查结果错误（如提供原始设计图纸、施工验收文件等），可依据《不动产登记暂行条例实施细则》第79条，向登记机构申请更正登记。
     
   • 异议登记：若与他人对权属有争议且无法立即解决，可依据《民法典》第220条申请异议登记，防止登记权利被恶意处分，但需在15日内提起诉讼确认权利。

3. 诉讼或仲裁解决争议
   若登记机构拒绝更正或异议登记后未及时起诉，可直接向法院提起行政诉讼（针对登记行为）或民事诉讼（针对权属争议），或依据合同约定申请仲裁。诉讼中需提供充分证据证明权属归属，如购房合同、付款凭证、实际占有使用证明等。

三、综合处理建议

1. 优先解除抵押与查封：因抵押和查封会限制房产处分权，需先通过协商或法律程序解除，否则后续权属变更可能无法完成。
   
2. 同步推进权籍调查争议解决：在解除抵押查封的同时，向登记机构申请复核或启动法律程序，避免因时间拖延导致证据灭失。
   
3. 咨询专业律师协助：此类案件涉及物权法、民事诉讼法、不动产登记条例等多部法律，建议委托律师协助梳理证据、制定诉讼策略，提高维权效率。

提示：若您能提供更具体的信息（如抵押/查封原因、权籍差异具体内容、是否已尝试与登记机构沟通等），我可进一步针对性分析。