卖房方违约并不一定需要发催告函才能解除合同，这取决于合同中的具体约定以及违约的具体情形。以下从不同角度为你详细分析：
合同有明确约定的情况
如果房屋买卖合同中明确约定了“卖方违约时，买方需先发出催告函，卖方在收到催告函后一定期限内仍未履行合同义务的，买方才有权解除合同”，那么在这种情况下，买方就需要按照合同约定，先发出催告函，才能行使解除合同的权利。这是基于合同自治原则，双方当事人在合同中约定的条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，就是有效的，对双方都具有约束力。
合同无明确约定或约定不明的情况
法定解除权：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在卖方根本违约，导致合同目的无法实现的情况下，买方可以直接行使法定解除权，无需先发出催告函。例如，卖方明确表示不履行合同主要义务，或者卖方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且该迟延履行导致合同目的无法实现等情形。在这些情况下，买方可以直接通知卖方解除合同，并要求卖方承担违约责任。
催告函的作用：虽然催告函不是解除合同的必要条件，但在某些情况下，发出催告函可以起到固定证据、明确违约事实、催促对方履行合同等作用。如果买方希望给卖方一个改正的机会，或者希望通过催告函来明确卖方的违约态度，以便后续采取法律措施，那么发出催告函也是一个不错的选择。但需要注意的是，催告函的内容应当明确、具体，包括卖方的违约事实、要求卖方履行合同的具体期限以及逾期不履行的法律后果等。
实际操作建议
审查合同：首先，买方应当仔细审查房屋买卖合同中的相关条款，特别是关于违约责任和解除合同的约定。如果合同中有明确约定，那么应当按照合同约定执行。
收集证据：无论是否发出催告函，买方都应当注意收集卖方违约的相关证据，如聊天记录、邮件、短信、录音等。这些证据在后续的法律纠纷中可能会起到关键作用。
咨询律师：如果买方对合同条款的理解有疑问，或者对卖方的违约行为是否构成根本违约存在争议，那么建议咨询专业律师的意见。律师可以根据具体情况，为买方提供专业的法律建议和解决方案。
采取法律措施：如果卖方在收到催告函后仍未履行合同义务，或者买方决定直接行使法定解除权，那么买方应当及时采取法律措施，如向法院提起诉讼或申请仲裁等，以维护自己的合法权益。
总之，卖房方违约时，买方是否需要发催告函才能解除合同，取决于合同中的具体约定以及违约的具体情形。在实际操作中，买方应当根据具体情况，谨慎处理，并咨询专业律师的意见。如果你有进一步的法律问题或需要更具体的法律建议，可以直接向我咨询。