卖方违约时，购房者可以通过以下两种主要方式解除购房合同，具体操作和法律依据如下：

1. 协商解除
   若卖方明确表示无法履行合同（如拒绝过户、隐瞒房屋瑕疵等），购房者可首先尝试与卖方协商解除合同。协商时需注意：

   • 书面协议：双方应签署书面解除协议，明确约定退款时间、违约责任（如赔偿定金、支付违约金等），避免口头约定引发纠纷。
     
   • 证据留存：保存卖方违约的证据（如聊天记录、录音、书面通知等），以备后续维权使用。
     
   • 法律依据：根据《民法典》第562条，当事人协商一致可解除合同。

2. 诉讼/仲裁解除
   若协商无果，购房者可向法院起诉或申请仲裁（依合同约定），要求解除合同并索赔。具体步骤如下：

   • 确认违约情形：需证明卖方存在根本违约（如拒不履行主要义务、合同目的无法实现）。例如：
     
     • 卖方未按时办理过户手续；
       
     • 房屋被查封、抵押或存在其他权利瑕疵；
       
     • 卖方隐瞒房屋重大质量问题（如危房、漏水等）。
       
   • 发送解除通知：在起诉前，可先向卖方发送《解除合同通知书》，明确解除理由及要求（如退款、赔偿），并保留送达证据（如邮寄回执、短信记录）。
     
   • 主张赔偿：根据《民法典》第577条，购房者可要求卖方：
     
     • 返还已付房款及利息；
       
     • 赔偿损失（如购房差价、维权费用）；
       
     • 支付违约金（若合同有约定）。
       
   • 注意时效：诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。

风险提示：

• 若卖方仅部分违约（如延迟交房但未导致合同目的落空），购房者可能无权直接解除合同，需先催告并给予合理期限履行。
  
• 解除合同后，若房屋已过户，需配合办理回转登记；若卖方拒不配合，可申请法院强制执行。
  

建议：

• 操作前务必咨询专业律师，结合合同条款和具体违约情形制定方案；
  
• 保留所有交易文件、沟通记录等证据，以支持主张。
  

如有进一步疑问或需要协助起草法律文书，可直接向我咨询。