在非吸犯罪中，房管部门做的在建他项借款抵押担保的退赔问题，需结合刑事与民事法律关系综合判断，具体分两种情况处理：
若抵押担保行为被认定为非法吸收公众存款犯罪的组成部分
根据《刑法》第六十四条及《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条，非法吸收的资金属于违法所得，应当依法追缴。此时：
- 刑事退赔优先：公安机关在侦查阶段会查封、扣押、冻结涉案财产（包括抵押物），法院在判决时会责令退赔集资参与人损失。抵押权人（如借款人）需通过刑事程序申报债权，由司法机关统一处置抵押物并按比例退赔。
- 民事权利受限：即使抵押权已登记，因行为涉嫌犯罪，民事法律关系可能被刑事法律关系吸收，抵押权人无法单独通过民事诉讼主张优先受偿，需等待刑事退赔程序终结后，就剩余财产另行主张权利。
若抵押担保行为被认定为独立民事法律行为，与犯罪无直接关联
根据《民法典》第三百九十四条，抵押权自登记时设立，具有物权效力。此时：
- 民事优先受偿：抵押权人可依据抵押合同和登记证明，通过民事诉讼（如实现担保物权特别程序或普通诉讼）主张优先受偿。法院会优先处置抵押物，清偿债务后剩余部分再纳入刑事退赔范围。
- 刑事程序补充：若抵押物价值不足以覆盖全部债务，未清偿部分可纳入刑事退赔程序，由司法机关继续追缴其他涉案财产。
实务建议：
- 立即固定证据：收集抵押合同、他项权证、借款凭证等材料，证明抵押行为的合法性及独立性。
- 同步参与刑事程序：向公安机关申报债权，提交抵押权证明，争取在退赔名单中优先受偿。
- 谨慎选择救济路径：若抵押行为与犯罪关联紧密，优先通过刑事程序；若关联性弱，可同步启动民事诉讼，但需注意刑事程序可能中止民事审理。
提示：具体案件需结合抵押物登记时间、资金流向、行为人主观故意等细节综合判断，建议携带材料面谈，以便进一步分析。