该房产交易在形式上可能合法，但存在较大法律风险，且可能因涉嫌逃税等行为面临法律责任。以下从不同角度进行分析：

1. 从合同效力角度看：

   • 双方签订的房产交易合同，如果具备合同生效的基本要件，即双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗，那么该合同在形式上是有效的。没有实际现金交易但有不付款协议，并不直接导致合同无效，只要双方达成合意且不违反上述规定。
   • 然而，如果该不付款协议的目的是为了逃避税收或其他法律义务，那么这种协议可能因违反法律强制性规定而被认定为无效条款，但这不影响合同其他部分的效力（如果其他部分合法）。

2. 从税收法律角度看：

   • 房产交易需要按照评估价缴纳相关税费，这是法律规定的义务。即使双方约定不实际支付房款，也不能免除这一税收义务。
   • 如果双方通过不付款协议等方式故意隐瞒真实交易情况，以逃避税收，那么这种行为可能构成逃税，面临税务机关的处罚，包括补缴税款、滞纳金以及罚款等。在严重情况下，还可能涉及刑事责任。

3. 从实际履行角度看：

   • 没有实际现金交易的房产交易，在履行上可能存在困难。如果一方不按照约定履行义务（如办理房产过户手续），另一方可能难以通过法律途径维护自己的权益，因为缺乏实际的付款凭证等证据。
   • 此外，如果该交易涉及第三方利益（如银行贷款、抵押等），没有实际现金交易可能引发更多的法律纠纷和风险。

建议：

• 在进行房产交易时，应遵守相关法律法规，按照评估价如实缴纳税费，避免通过不付款协议等方式逃避法律义务。
• 如果双方确实存在特殊的交易安排或需求，建议咨询专业律师，制定合法合规的交易方案，并签订详细的书面合同，以明确双方的权利和义务。
• 在交易过程中，应保留好相关证据和文件，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。