在执行过程中,若承租人的承租权被确认,申请执行人可以通过以下途径进行救济,具体分析如下:
提出执行异议之诉
若申请执行人认为承租权确认存在错误(例如承租合同系伪造、租金未实际支付、承租人恶意串通损害债权等),可在收到异议裁定后15日内向执行法院提起许可执行之诉。此时需重点举证:
- 承租合同的真实性瑕疵(如签订时间晚于抵押/查封);
- 租金支付凭证缺失或异常;
- 承租人未实际占有使用房屋的证据(如水电费记录、物业证明);
- 承租人与被执行人存在关联关系等恶意串通迹象。
法院将通过实体审理判断承租权能否阻却执行,若认定承租权不成立或不足以对抗执行,可恢复对房产的处置。
申请参与分配或主张优先受偿权
若承租权真实有效,但申请执行人对房产享有抵押权等优先债权,可依据《民法典》第405条主张“抵押不破租赁”的例外情形:
- 证明抵押权设立时间早于租赁合同签订时间;
- 抵押权人已履行法定告知义务(如抵押登记时注明房产存在租赁);
- 承租人明知房产存在抵押仍承租,存在过错。
此时法院可能裁定承租权不得对抗抵押权,申请执行人可就房产变价款优先受偿。
追究承租人或被执行人的法律责任
- 若承租权确认程序存在违法(如虚假诉讼),可向法院申请再审或向检察机关申请检察监督,撤销原生效法律文书;
- 若承租人实际占有房产但拒不腾退,可申请法院对其采取罚款、拘留等强制措施;
- 若被执行人与承租人恶意串通转移财产,可依据《民法典》第154条主张合同无效,并追究其损害赔偿责任。
实务建议:
- 立即调取承租权确认案件的全部卷宗,分析证据链漏洞;
- 同步申请法院对房产采取查封、评估等保全措施,防止财产进一步流失;
- 若涉及复杂法律关系(如让与担保、售后回租),建议委托专业律师进行类案检索和证据固定。
具体操作需结合案件细节,如有进一步材料可提供,我可协助制定针对性救济方案。