强制执行中承租人权利救济途径-高旭东律师|法行宝
2025-10-20 合同纠纷

在强制执行程序中,若涉及承租人权益,其权利救济途径主要包括以下几种,结论前置如下:

  1. 提出执行异议
    承租人可依据《民事诉讼法》第234条(原第227条),向执行法院提出书面异议,主张其对执行标的(如租赁房屋)享有足以排除强制执行的民事权益。需提交租赁合同、租金支付凭证等证据,证明租赁关系真实存在且早于查封时间。法院审查后,若认为异议成立,将裁定中止执行;不成立的,裁定驳回。

  2. 提起案外人执行异议之诉
    若执行异议被驳回,承租人可在收到裁定之日起15日内向执行法院提起案外人执行异议之诉,通过诉讼程序确认其租赁权优先于申请执行人的债权。诉讼中需重点证明:

    • 租赁合同合法有效(如未违反法律强制性规定);
    • 实际占有使用租赁物(如物业费缴纳记录、水电费单据);
    • 租赁权形成时间早于查封或抵押登记时间(通过合同签订日期、租金支付时间等佐证)。
  3. 主张租赁权对抗抵押权(如涉及)
    若租赁物在查封前已设定抵押,根据《民法典》第405条,承租人可主张“买卖不破租赁”原则,要求继续履行租赁合同。但需满足:

    • 租赁关系成立时间早于抵押权设立时间;
    • 抵押权人知晓或应当知晓租赁事实(如抵押登记时未注明租赁状态)。
  4. 协商或另行诉讼主张损失
    若强制执行导致承租人无法继续使用租赁物,可与执行申请人或被执行人协商赔偿;协商不成,可另行提起民事诉讼,要求被执行人承担违约责任(如提前解约赔偿)或申请执行人承担侵权责任(如错误执行导致损失)。

实务提示:

  • 承租人需在知道或应当知道执行行为之日起合理期限内主张权利,避免因逾期丧失救济机会;
  • 证据保留是关键,建议提前整理租赁合同、付款记录、实际使用证明等材料;
  • 若租赁物为住宅,可结合《民法典》第732条,主张承租人在同等条件下优先购买权(如涉及拍卖)。

如有具体案件细节或证据材料需要分析,可直接向我说明,我将进一步结合案情提供针对性建议。