结论：房子不过户的协议在特定条件下有效，但买方在未过户的情况下并非法律意义上的真正房主。下面我将从多个角度详细解释这一问题。
协议的有效性
协议本身的效力：
- 根据《民法典》的相关规定，民事法律行为（包括签订协议）只要满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等条件，即具有法律效力。
- 因此，如果房子不过户的协议是双方真实意思的表示，且没有违反上述法律规定，那么该协议在双方之间是有效的。这意味着，协议中的条款对双方具有约束力，双方应当按照协议履行各自的义务。
协议与物权变动的区别：
- 协议的有效并不等同于物权的变动。在房产交易中，物权的变动（即房产权属的转移）需要通过过户登记来实现。
- 即使协议有效，如果未办理过户登记，房产权属仍然属于原房主，买方并未取得房产权属。
买方的法律地位
未过户时的法律地位：
- 在未过户的情况下，买方虽然可能已经支付了房款或部分房款，并实际占有了房屋，但从法律角度来看，买方并非该房屋的真正房主。
- 买方仅享有基于协议产生的债权请求权，即可以要求原房主按照协议履行过户义务，但并不能直接主张对房屋的所有权。
过户后的法律地位：
- 一旦办理了过户登记，房产权属即发生转移，买方成为该房屋的真正房主，享有对房屋的所有权。
- 此时，买方可以依法行使对房屋的占有、使用、收益和处分等权利。
风险提示与建议
风险提示：
- 对于买方而言，未过户的房屋存在较大的法律风险。例如，原房主可能因债务纠纷被法院查封房屋，导致买方无法顺利取得房产权属。
- 此外，如果原房主在未过户前将房屋再次出售给第三方并办理了过户登记，买方将面临无法取得房屋的风险。
建议：
- 在签订房屋买卖协议时，双方应明确约定过户的时间、条件以及违约责任等条款，以确保协议的履行和双方权益的保障。
- 买方在支付房款前，应要求原房主出示房屋的权属证明、无抵押查封等证明文件，并核实其真实性。
- 双方应尽快办理过户登记手续，以避免不必要的法律风险和纠纷。如果因特殊原因无法立即办理过户登记，买方可以考虑要求原房主提供担保或采取其他措施来降低风险。
综上所述，房子不过户的协议在特定条件下有效，但买方在未过户的情况下并非法律意义上的真正房主。因此，在房产交易中，双方应充分了解相关法律规定和风险，并采取必要的措施来保障自己的权益。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。