未办理抵押登记时，抵押人需承担的责任主要取决于抵押合同的效力及抵押人的过错程度，具体可分为以下几种情况：
一、抵押合同有效但未登记时的违约责任
责任性质：
- 若抵押合同本身合法有效，但因未办理抵押登记导致抵押权未设立，抵押人需承担违约责任。这种责任是基于合同约定的义务未履行而产生的。
具体表现：
- 抵押人需按照合同约定承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。赔偿损失的范围通常包括债权人因无法优先受偿而遭受的直接经济损失，如债权无法全额收回、额外支付的诉讼费、律师费等。
典型案例：
- 假设甲向乙借款，并签订房产抵押合同，但未办理抵押登记。后甲破产，乙无法就房产优先受偿。在此情况下，法院可能判定甲需赔偿乙相当于抵押物价值的损失（如房产评估价），或按乙实际损失的比例进行赔偿。
二、抵押合同无效时的缔约过失责任
责任性质：
- 若抵押合同因存在欺诈、胁迫等法定事由被撤销或认定无效，抵押人需承担缔约过失责任。这种责任是基于抵押人在合同订立过程中存在过错，导致债权人信赖利益受损而产生的。
具体表现：
- 抵押人需赔偿债权人因信赖抵押合同有效而遭受的直接损失，如为准备登记支出的费用、评估费等。
典型案例：
- 假设丙伪造房产证与丁签订抵押合同，丁支付了评估费2万元。后合同被认定无效，丙需返还这2万元，并赔偿丁因此产生的差旅费等直接损失。
三、恶意串通损害他人权益的侵权责任
责任性质：
- 若抵押人与债务人恶意串通，通过不办理抵押登记来逃避债务，损害第三人利益的，抵押人需承担侵权责任。这种责任是基于抵押人与债务人共同实施侵权行为而产生的。
具体表现：
- 抵押人需与债务人承担连带赔偿责任，赔偿范围包括债权人的债权本金、利息及其他因侵权行为产生的损失。
典型案例：
- 假设戊与己虚构债务，并签订虚假抵押合同，未办理登记却转移资产。债权人庚可主张戊、己连带赔偿其债权本金及利息。
四、责任范围的司法实践要点
损失计算标准：
- 原则上以债权人“实际损失”为限，包括直接损失（如资金占用利息）和可得利益损失（如预期收益）。若抵押物价值明确且高于债务额，通常以债务本金及约定利息为限；若低于债务额，抵押人仅在抵押物价值范围内担责。
举证责任分配：
- 债权人需证明存在合法有效的抵押合同、因未登记导致无法优先受偿的具体损失，以及抵押人对未登记存在过错（如故意拖延、拒绝配合）。抵押人则可抗辩合同无效或可撤销的事由，以及债权人自身存在过错（如未及时催告办理登记）。
五、风险防范建议
对债权人：
- 在签订抵押合同时，明确约定“未办理登记的违约金条款”，以增加抵押人的违约成本。
- 定期跟进抵押登记进度，保留书面催告记录，以便在发生纠纷时证明自身已尽到合理注意义务。
- 要求抵押人提供其他担保措施（如保证人），以降低因未办理登记而产生的风险。
对抵押人：
- 确保抵押物权属清晰，避免无权处分风险。在签订抵押合同前，对抵押物进行充分的调查和了解。
- 如实告知抵押物瑕疵（如已出租、存在查封），避免因隐瞒瑕疵而引发纠纷。
- 及时配合办理登记手续，避免因程序瑕疵而引发纠纷。在签订抵押合同后，应尽快与债权人共同前往相关部门办理抵押登记。
总结来说，未办理不动产抵押登记时，抵押人的责任取决于合同效力及过错程度。债权人应通过合同条款设计、过程管理和证据固定来降低风险；抵押人则应确保抵押物权属清晰、如实告知瑕疵并及时配合办理登记手续。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。