关于集体土地房子私下签的买卖协议是否有效的问题，这需要根据具体情况来判断，以下是详细分析：
有效情形：
- 本集体经济组织成员之间的买卖：如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，且交易符合“一户一宅”的原则，即农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积未超过省、自治区、直辖市规定的标准，那么这样的买卖协议通常是有效的。因为这既保障了成员的居住权益，又未损害集体利益。例如，村民甲因家庭情况变化，将多余的房屋卖给同村的乙，且符合相关规定，此买卖合同有效。
- 特殊情况下的非本集体经济组织成员购买：在某些特定情况下，如继承或经过政府相关部门批准并办理了合法手续，非本集体经济组织成员也可能获得集体土地房屋的合法所有权。这种情况下，虽然购买者不是集体经济组织成员，但因其获得了法律的特别许可，所以买卖协议也是有效的。例如，非本集体经济组织成员丙因继承关系获得房屋，并依法办理了相关手续，其继承合同（可视为特殊买卖）有效。
无效情形：
- 向非本集体经济组织成员出售且未经批准：如果房屋出售给非本集体经济组织成员，且未经政府相关部门批准，这样的买卖协议通常是无效的。因为宅基地属于农民集体所有，非法流转给非本集体经济组织成员会损害集体利益，违反土地管理法规。例如，城市居民戊未经批准购买农村集体土地上的房屋，此买卖合同无效。
- 违反“一户一宅”或其他强制性规定：如果买卖行为违反了“一户一宅”的原则或其他法律法规的强制性规定，如将耕地擅自改为建设用地进行买卖，这样的协议也是无效的。例如，村民己已拥有一处宅基地，又违规购买同村其他房屋，此买卖合同无效。
法律后果与建议：
- 如果买卖协议无效，意味着双方无法依据该协议获得法律上的权益保障。一旦发生纠纷，法院通常会认定协议无效，双方可能面临经济损失和法律责任。
- 对于卖家：在签订买卖协议前，应确保买家是本集体经济组织成员或已获得政府相关部门的批准。同时，要确保交易符合“一户一宅”的原则和其他相关规定，以避免协议无效带来的法律风险。
- 对于买家：在购买集体土地房屋时，应仔细了解卖家的身份和房屋的来源，确保交易合法合规。如果可能的话，可以要求卖家提供相关的证明文件或咨询当地土地管理部门以获取更准确的信息。
额外提醒：
- 集体土地房屋买卖涉及复杂的法律问题，包括土地管理法规、宅基地使用权、房屋所有权等多个方面。因此，在签订买卖协议前，建议双方充分了解相关法律法规和政策规定，以确保交易的合法性和有效性。
- 如果对集体土地房屋买卖协议的效力存在疑问或争议，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律意见和帮助。