结论前置：买回迁房时房产证尚未下来，双方签订的协议在符合合同生效条件的情况下仍然有效，但买受人可能无法立即取得房屋的所有权，且需承担一定的交易风险。以下是对这一问题的详细分析：

一、协议有效的条件

1. 双方具备民事行为能力：买卖双方必须都是具有完全民事行为能力的自然人或法人，能够理解并承担合同所产生的权利和义务。

2. 意思表示真实：协议内容应反映双方的真实意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。卖方应如实告知买方回迁房的相关情况，包括房产证的办理进度、房屋是否存在纠纷等。

3. 内容合法合规：协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。这包括但不限于房屋交易价格、付款方式、交付时间等条款的合法性。

4. 符合政策规定：在某些地区，政府可能对回迁房的交易有特定限制，如办理房产证后的一定期限内禁止交易。因此，协议需确保不违反此类政策规定。

二、协议有效但可能存在的风险

1. 物权变动障碍：由于回迁房没有房产证，买受人无法立即办理过户手续，从而无法立即取得房屋的所有权。这意味着在房产证办理下来之前，房屋的所有权仍属于卖方。

2. 交易风险：

   • 卖方违约风险：若房产证办理下来后，卖方拒绝履行过户义务或要求提高房价，买受人可能面临损失。
   • 房屋纠纷风险：若回迁房存在其他纠纷，如共有权人主张权利、房屋被查封或抵押等，买受人可能无法顺利取得房屋所有权。
   • 政策变化风险：政府可能出台新的政策限制回迁房的交易，导致买受人无法按照原协议取得房屋所有权。

三、降低风险的建议

1. 详细审查房屋产权状况：在签订协议前，买受人应详细了解房屋的产权状况，包括房产证的办理进度、是否存在共有权人、是否受政策限制等。这可以通过向卖方索要相关证明文件、向房产管理部门查询等方式实现。

2. 谨慎约定交易条款：在协议中明确约定交易价格、付款方式、交付时间、过户手续的办理、违约责任等关键条款。特别是要约定好房产证办理下来后的过户时间和违约责任，以降低卖方违约的风险。

3. 考虑公证或律师见证：为了增加协议的公信力和执行力，双方可以考虑对协议进行公证或律师见证。这可以在一定程度上降低交易风险，并在发生纠纷时提供有力的证据支持。

四、法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

总结与建议：买回迁房时房产证尚未下来，双方签订的协议在符合合同生效条件的情况下仍然有效。但买受人需充分了解房屋情况和交易风险，并在协议中明确约定相关事项以降低风险。若在实际交易中遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供针对性的法律建议。