三家签订互换土地协议是否合法，需分情况讨论，关键取决于协议内容、签订程序及土地性质是否符合法律规定。以下从不同角度展开分析：

1. 若土地为农村集体土地（如耕地、宅基地），需满足法定条件

• 合法情形：
  根据《农村土地承包法》第32条，经发包方（如村委会）同意，承包方之间可以互换土地承包经营权。若三家均为同一集体经济组织成员，且互换的土地性质相同（如均为耕地），协议经发包方备案或同意后，通常合法有效。
  关键点：需书面协议、明确互换期限（不得超过原承包期）、报发包方备案，且不得改变土地农业用途。

• 违法情形：
  若互换的土地涉及基本农田保护、未经发包方同意，或擅自改变土地用途（如将耕地转为建设用地），则协议可能因违反《土地管理法》第37条、第44条而被认定无效。

2. 若土地为国有建设用地（如城市住宅用地、商业用地），需符合规划与审批要求

• 合法情形：
  国有土地使用权互换需经自然资源主管部门批准，并办理土地使用权变更登记（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条）。若三家已依法完成审批手续并登记，协议合法。
  关键点：需评估土地价值是否对等、是否符合城市规划，且互换后用途需与原规划一致。

• 违法情形：
  若未履行审批程序、擅自互换或改变土地用途（如将住宅用地改为工业用地），可能因违反《土地管理法》第56条被认定为无效，甚至面临行政处罚。

3. 协议内容与程序瑕疵可能导致部分无效或可撤销

• 常见风险：
  
  • 协议未采用书面形式（《民法典》第469条要求土地权利变动需书面合同）；
    
  • 存在欺诈、胁迫或显失公平（如一方以低价互换高价土地）；
    
  • 未明确约定违约责任或争议解决方式。
    建议：签订前委托律师审核协议条款，确保权利义务清晰、无歧义。

4. 特殊情形：土地互换涉及第三方权益时需谨慎

• 若土地上存在抵押、查封或租赁关系，互换可能受限制（《民法典》第406条、第725条）。例如，抵押土地未经抵押权人同意互换，可能损害抵押权人利益，导致协议部分无效。

总结建议：

1. 确认土地性质（集体/国有）及用途（农业/建设）；
   
2. 检查是否履行法定审批或备案程序；
   
3. 确保协议内容合法、程序完备；
   
4. 必要时咨询律师进行合规审查。
   

若有具体协议文本或土地权属证明，可进一步向我提供细节，我会为您分析风险点。