如果交了订金（这里我们理解为法律上的“定金”）后又想退房，处理方式确实需要结合法律规定和实际情况来综合考虑。以下是我为您提供的详细分析和建议：
一、定金的法律性质
首先，我们需要明确定金的法律定义。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金是合同履行的担保方式，它确保合同的双方能够按照约定履行各自的义务。如果给付定金的一方违约，那么他们通常无权要求返还定金；而如果收受定金的一方违约，他们则需要双倍返还定金。
二、能否退还定金的判断标准
购房者自身原因：
- 如果您因为个人原因（如资金问题、改变主意等）想要退房，这通常被视为违约行为。在这种情况下，除非合同中有特别约定，否则开发商有权不予退还定金。
开发商原因：
- 如果开发商存在违约行为，如未取得预售许可证、故意隐瞒房屋真实情况、房屋存在质量问题等，您有权解除合同并要求开发商双倍返还定金。
不可抗力因素：
- 如果因为自然灾害、政策调整等不可预见、不可避免的原因导致无法履约，您可以与开发商协商部分退款或免责。
三、实际操作步骤
审查合同条款：
- 仔细查看您与开发商签订的合同中关于定金退还的条款。了解在哪些情况下您可以要求退还定金，以及需要满足哪些条件。
与开发商协商：
- 如果您确实需要退房，建议尽早与开发商进行沟通。说明您的情况，并尝试达成一个双方都能接受的退款协议。在协商过程中，注意保留沟通记录作为证据。
收集证据材料：
- 如果您认为开发商存在违约行为，需要收集并保存相关证据。这可能包括广告承诺、规划文件、付款凭证、沟通记录等。这些证据将有助于您在后续维权过程中证明自己的主张。
寻求法律途径：
- 如果协商无果，您可以考虑向消费者协会投诉或申请调解。如果问题仍然无法解决，您还可以通过诉讼来主张自己的权利。但请注意，诉讼时效一般为3年，因此请及时采取行动。
四、注意事项
- 避免口头承诺：所有关于定金退还的约定都应以书面形式确认，以避免后续纠纷。
- 警惕霸王条款：注意合同中是否存在排除消费者主要权利的格式条款，如“定金不退”等。这些条款可能被认定无效。
- 及时行动：一旦发现开发商存在违约行为或您需要退房，请尽快采取措施以防止损失扩大。
五、总结建议
- 优先协商解决：友好沟通往往能够降低成本并快速解决问题。
- 强化法律意识：在签订合同前仔细阅读条款，并在必要时咨询律师以了解自己的权利和义务。
- 理性决策：在决定退房前，请权衡退房的成本与收益，避免因冲动而造成更大的损失。
希望以上分析和建议能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。