按揭房长期租赁在合法合规的前提下是可行的。以下从不同角度为你详细分析：
法律层面
租赁合同效力：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，只要租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该租赁合同就是有效的。因此，按揭房作为租赁物，只要租赁合同符合上述条件，其长期租赁行为就是合法的。
抵押与租赁的关系：
- 按揭房通常存在抵押权，即银行或其他金融机构对房屋享有抵押权。根据法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应及时通知抵押权人。在租赁关系中，虽然抵押权的存在不影响租赁合同的效力（即“买卖不破租赁”原则），但抵押权实现时（如银行拍卖房屋），租赁合同对受让人不具有约束力。不过，这并不意味着长期租赁本身不合法，只是租赁关系可能因抵押权的实现而受到影响。
租赁期限限制：
- 根据《民法典》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，在签订长期租赁合同时，应确保租赁期限不超过二十年，以避免合同部分无效的风险。
实际操作层面
银行同意：
- 虽然法律上并未明确规定按揭房出租需要银行同意，但在实际操作中，银行作为抵押权人，可能会要求抵押人（即房屋所有者）在出租房屋前征得其同意。这是因为出租房屋可能会影响房屋的维护和价值，进而影响银行的抵押权。因此，在签订长期租赁合同前，建议与银行沟通并取得其同意。
合同条款设计：
- 在签订长期租赁合同时，应特别注意合同条款的设计。例如，可以约定在抵押权实现时租赁合同的终止条件、租金支付方式、房屋维护责任等。这些条款有助于保护双方的权益，减少纠纷的发生。
风险防控：
- 长期租赁涉及的风险相对较大，如承租人可能因各种原因提前解约、房屋可能因自然灾害等原因损坏等。因此，在签订合同时，应充分考虑这些风险，并制定相应的防控措施。例如，可以要求承租人提供担保或缴纳押金等。
示例说明
假设你拥有一套按揭房，并打算将其长期出租给承租人。在签订租赁合同前，你应确保：
- 租赁合同符合《民法典》的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定；
- 租赁期限不超过二十年；
- 与银行沟通并取得其同意（如果银行有此要求）；
- 在合同中明确约定双方的权利和义务，包括租金支付方式、房屋维护责任、抵押权实现时的处理方式等；
- 考虑要求承租人提供担保或缴纳押金等风险防控措施。
总结与建议：按揭房长期租赁在合法合规的前提下是可行的。在签订租赁合同时，应确保合同符合法律规定、与银行沟通并取得其同意（如果银行有此要求）、明确约定双方的权利和义务，并考虑采取风险防控措施。如果你在按揭房长期租赁过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。