在抵押合同与办理抵押登记时签订的模板合同不一致的情况下，一般应以办理抵押登记时签订的合同为准，但具体还需根据实际情况和法律规定综合判断。以下从几个角度进行详细分析：

1. 法律效力的角度：

   • 抵押登记是抵押权设立的法定要件。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，以不动产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着，抵押登记是抵押权生效的关键步骤，而办理抵押登记时签订的合同，往往被视为对抵押权设立的具体约定和确认。
   • 如果抵押合同与办理抵押登记时签订的合同在关键条款上存在不一致，如抵押物、抵押范围、抵押期限等，那么以办理抵押登记时签订的合同为准，更符合法律对抵押权设立的要求和规定。

2. 合同履行的角度：

   • 抵押合同是双方当事人就抵押事宜达成的初步协议，它可能包含了抵押的基本条款和双方的权利义务。然而，在办理抵押登记时，双方可能会根据实际情况和法律规定对抵押合同进行修改或补充，形成新的合同或协议。
   • 在这种情况下，办理抵押登记时签订的合同更体现了双方当事人的真实意愿和最终约定，因此更具有履行上的优先性。

3. 实际操作的建议：

   • 审查合同内容：在签订抵押合同和办理抵押登记时，双方应仔细审查合同内容，确保各项条款清晰、明确，并符合法律规定。如果发现合同内容存在不一致或模糊之处，应及时进行协商和修改。
   • 保留证据：在签订和履行合同过程中，双方应保留好相关证据，如合同文本、签字确认文件、抵押登记证明等。这些证据在发生纠纷时将起到至关重要的作用。
   • 及时咨询：如果双方对合同内容或抵押登记事宜存在疑问或争议，应及时咨询专业律师或相关机构，以获取准确的法律意见和解决方案。

4. 特殊情况的处理：

   • 如果抵押合同与办理抵押登记时签订的合同在非关键条款上存在不一致，且这种不一致不影响抵押权的设立和履行，那么双方可以根据实际情况进行协商和调整。
   • 如果双方无法就合同内容达成一致意见，或者发现对方存在欺诈、胁迫等违法行为，那么可以通过法律途径解决纠纷，如提起诉讼或申请仲裁等。

总结来说，在抵押合同与办理抵押登记时签订的模板合同不一致的情况下，应以办理抵押登记时签订的合同为准，但具体还需根据实际情况和法律规定综合判断。如果你在处理此类问题时遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。