结论：抵押能否“破”租赁，主要取决于抵押与租赁的设立时间先后顺序以及抵押权是否实现导致所有权变动。若租赁先于抵押设立，且抵押权的实现导致所有权变动发生在租赁期内，则租赁关系不受抵押权影响；反之，若抵押先于租赁设立，则抵押权实现时，租赁关系可能受到影响。
一、先租赁后抵押的情况
法律原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，如果租赁关系在抵押权设立之前已经成立，并且承租人已经实际占有租赁物，那么即使抵押权实现导致所有权变动，原租赁关系仍然有效。
实际影响：
- 在这种情况下，新的所有权人需要继续履行原租赁合同，直至租赁合同期满或双方协商一致提前终止。承租人可以继续按照原租赁合同使用租赁物，不受抵押权实现的影响。
举例说明：
- 假设甲将房屋出租给乙，并签订了租赁合同，乙已经实际入住。之后，甲将该房屋抵押给银行。若甲无法偿还银行贷款，银行行使抵押权将房屋拍卖给丙。根据法律规定，乙与甲的租赁合同对丙继续有效，乙可继续使用房屋至租赁期限届满。
二、先抵押后租赁的情况
法律原则：
- 如果抵押权设立在前，租赁权设立在后，那么抵押权实现时，租赁关系可能受到影响。具体来说，一旦债务人（抵押人）不履行债务，债权人可以行使抵押权，通过拍卖、变卖等方式处分抵押物。此时，新的所有权人不受原租赁关系的约束，有权要求承租人腾退房屋。
实际影响：
- 在这种情况下，承租人可能面临被要求提前终止租赁合同的风险。承租人只能依据租赁合同向出租人（原抵押人）主张违约责任以弥补损失。
举例说明：
- 假设甲将房屋抵押给银行并办理登记后，又将房屋出租给乙。若甲无法偿还银行贷款，银行行使抵押权将房屋拍卖给丙。则丙有权要求乙搬离房屋，乙的损失需向甲追偿。
三、特殊情况下的处理
抵押权登记的影响：
- 如果抵押权已经登记，且承租人知情或应知情（如通过查询不动产登记簿等方式），则抵押权实现时，租赁合同可能无法对抗抵押权。新买受人可不受原租赁合同约束，要求承租人腾退房屋。
承租人的权益保护：
- 承租人在签订租赁合同时，应仔细审查房屋是否存在抵押情况，以及抵押是否已办理登记手续。这有助于评估潜在的法律风险，并采取相应的风险防范措施。
四、建议与总结
对承租人的建议：
- 在签订租赁合同前，务必查询房屋的不动产登记情况，了解是否存在抵押等权利负担。
- 如果房屋已经抵押，应要求出租人提供抵押权人的书面同意或确保租赁期限短于抵押期限，以降低法律风险。
对抵押权人的建议：
- 在设立抵押权时，应明确告知抵押物是否存在租赁情况，并评估租赁关系对抵押权实现的影响。
- 在实现抵押权时，应依法处理与承租人的关系，确保抵押权的顺利实现。
总结：抵押能否“破”租赁，关键在于抵押与租赁的设立时间顺序以及抵押权是否实现导致所有权变动。在实际操作中，各方应谨慎行事，确保自身权益得到充分保护。如果你有进一步的法律问题或需要更详细的法律建议，可以直接向我咨询。