非村集体成员买卖村民房屋的协议，在一般情况下是无效的，但也存在特殊情况可能使合同有效。以下是对此问题的详细分析：
一、合同无效的一般情况
宅基地使用权限制：
- 宅基地属于农民集体所有，其使用权与农村集体经济组织成员资格紧密相关。非本村村民不具备该集体经济组织的成员资格，因此无权取得或变相取得宅基地使用权。
- 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。非本村村民购买本村宅基地上房屋的行为，通常违反了这一法律规定，因此买卖合同一般会被认定为无效。
无法办理变更登记：
- 由于非本村村民无法办理宅基地使用权的变更登记手续，他们无法取得房屋的所有权。在发生纠纷时，法院很可能会认定此类买卖合同无效。
法律强制性规定：
- 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这一条款直接限制了集体土地使用权的流转范围，特别是向非集体成员的流转。非集体成员购买集体房屋的行为违反了这一强制性规定，导致合同无效。
二、合同可能有效的特殊情况
尽管一般情况下非本村村民购买农村房屋是无效的，但也存在一些特殊情况，使得合同可能被视为有效：
依法办理了相关审批手续：
- 如果房屋买卖经过了相关部门的依法审批，并且符合当地的土地管理和房屋管理规定，那么买卖合同有可能被认定为有效。但这种情况在实践中较为少见，因为审批条件通常非常严格。
购买人将户口迁入本村：
- 如果非本村村民在签订房屋买卖合同后，将户口迁入了该房屋所在的村集体，并成为了本村集体经济组织成员，那么基于其已经具备了合法取得宅基地使用权的身份条件，之前签订的房屋买卖合同有可能会被认定为有效。
特定历史时期形成的交易：
- 在一些特定的历史时期，由于政策等原因，存在非本村村民购买本村房屋的情况。对于这类历史遗留问题，司法实践中可能会综合考虑各种因素，从维护社会稳定和公平的角度出发，认定合同有效。
地区性政策或规定：
- 在某些地区，可能存在允许特定条件下的非本村村民购买农村房屋的政策或规定。这些情况需要满足一定的条件和程序，并得到相关部门的批准和认可。
三、法律后果与建议
法律后果：
- 如果合同被认定无效，根据法律规定，双方应返还因合同取得的财产。即买方需将房屋返还给卖方，卖方则需退还买方已支付的购房款。
- 若一方因合同无效而遭受损失，可要求过错方承担赔偿责任。例如，若卖方明知房屋不能出售给非集体成员仍进行交易，导致买方遭受损失，则卖方应承担相应的赔偿责任。
建议：
- 在进行此类交易前，建议务必了解具体的法律规定和政策要求，以避免不必要的法律风险和纠纷。
- 如果已经存在此类交易，应尽快咨询专业律师，以明确合同的法律效力及可能的法律后果，并采取相应的法律措施来保护自己的权益。
综上所述，非村集体成员买卖村民房屋的协议在一般情况下是无效的，但也存在特殊情况可能使合同有效。在进行此类交易时，务必谨慎行事，并咨询专业律师的意见。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。