最高院对于“一房多卖”的认定，主要依据合同效力、买受人履约情况、恶意串通情形以及物权变动规则等因素进行综合判断。具体分析如下：

1. 合同效力层面：

   • 若出卖人与多个买受人签订的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，则这些合同原则上均属有效。
   • 最高院在相关判例中明确，一房多卖中，多个合同一般均可认定为有效，除非存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益等法定无效情形。

2. 买受人履约情况：

   • 在多个合同均有效的情况下，最高院会重点审查各买受人的履约情况，包括是否已支付购房款、支付比例、是否已实际占有房屋等。
   • 一般来说，已支付全部或大部分购房款、已实际占有房屋的买受人，在后续的物权确认或合同履行纠纷中，会获得更有利的法律地位。

3. 恶意串通情形：

   • 若出卖人与某一买受人存在恶意串通，损害其他买受人利益的情形，则该合同可能因违反公序良俗或法律规定而被认定为无效。
   • 最高院在判断恶意串通时，会综合考虑双方的关系、交易价格是否明显低于市场价、交易过程是否存在异常等因素。

4. 物权变动规则：

   • 根据《民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
   • 在一房多卖的情况下，若某一买受人已办理房屋过户登记手续，则其依法取得房屋所有权，其他买受人只能依据有效的买卖合同向出卖人主张违约责任或要求解除合同并赔偿损失。

建议：

• 对于买受人而言，在签订房屋买卖合同时，应仔细审查出卖人的房屋产权情况，确保房屋无权利瑕疵。
• 签订合同后，应及时办理房屋过户登记手续，以保障自己的合法权益。
• 若发现出卖人存在一房多卖的行为，应及时收集证据并寻求法律帮助，以维护自己的合法权益。

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