结论：租户没交物业费跑了，房东或物业管理方在特定情况下是可以起诉租户的。具体能否起诉以及起诉的依据和效果，需根据租赁合同中的约定以及相关法律法规来判断。
一、租赁合同中有明确约定由租户缴纳物业费的情况
合同约定效力：
- 若租赁合同中明确约定了租赁期间的物业费由租户承担，那么租户就有义务按照合同约定支付物业费。这是基于合同法的原则，即合同双方应当按照约定履行自己的义务。
房东的追偿权：
- 如果租户未履行支付物业费的义务，即构成违约行为。此时，房东在向物业服务企业承担缴费责任后（因为从物业角度，房东通常为缴费主体），有权依据租赁合同的约定向租户进行追偿。
起诉流程与证据：
- 若租户拒绝支付，房东可以准备租赁合同、物业费缴纳凭证、催缴记录等相关证据，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租户支付所欠物业费及可能产生的违约金等损失。
二、租赁合同中未约定或约定由房东缴纳物业费的情况
未约定物业费承担方：
- 根据相关法律规定，业主（房东）对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，其中包括缴纳物业费的义务。因此，在租赁合同未约定物业费承担方的情况下，物业费的缴纳义务通常由房东承担。此时，房东无权直接起诉租户要求支付物业费。
约定由房东缴纳但租户实际享受服务：
- 尽管租赁合同中约定由房东承担物业费，但若物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，且租户作为物业的实际使用人享受了这些服务却未支付任何费用，房东在先行承担了物业费之后，虽缺乏直接的合同依据要求租户支付，但可基于公平原则和不当得利原理，向租户主张补偿其已支付的物业费。
- 在此情况下，房东起诉租客时需提供更多证据证明租客实际享受了服务且不付费的行为给房东造成了损失，如物业服务合同、物业费缴纳凭证、租户实际使用物业的证据等。
三、建议与预防措施
完善合同条款：
- 在未来的租赁合同中，应明确物业费的支付责任、支付方式及逾期后果等条款，以减少纠纷的发生。
加强租户筛选：
- 在出租房屋前，对租户的信用状况进行充分了解，选择信誉良好的租户，降低租户逃费的风险。
定期沟通与检查：
- 在租赁期间，定期与租户进行沟通，了解其居住情况及是否存在任何潜在问题。同时，定期检查房屋及设施设备的完好情况，确保租户正常使用并及时发现和处理问题，避免因房屋问题导致租户拒交物业费。
及时采取法律措施：
- 一旦发现租户有逃费迹象或已经逃费，应及时采取法律措施，如发送催款通知、提起诉讼等，以维护自己的合法权益。
总结：租户没交物业费跑了，房东或物业管理方在特定情况下是可以起诉租户的。但具体能否起诉以及起诉的依据和效果，需根据租赁合同中的约定以及相关法律法规来判断。因此，在处理此类纠纷时，建议房东或物业管理方先仔细审查租赁合同，了解相关法律法规，并咨询专业律师（即我本人，范力为律师，专注于经济纠纷、房产纠纷领域）的意见，以便更好地维护自己的合法权益。