结论前置：业主能否起诉租客不交物业费，主要取决于租赁合同中的约定以及相关法律法规的规定。在合同有明确约定的情况下，业主有权起诉租客违约；在合同无约定或约定由业主承担时，业主通常需自行承担物业费，但在特定情况下仍可向租客主张补偿。

一、租赁合同中明确约定由租客缴纳物业费的情况

在房屋租赁关系中，若租赁合同明确约定租赁期间的物业费由租客承担，则租客有义务按照合同约定支付物业费。如租客未履行此义务，即构成违约行为。此时，业主在向物业服务企业承担缴费责任后（因为从物业的角度，业主通常为缴费主体），有权依据租赁合同的约定向租客进行追偿。

具体做法：

• 业主可准备租赁合同、物业费缴纳凭证、催缴记录等相关证据。
• 向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租客支付所欠物业费及可能产生的违约金等损失。

二、租赁合同中未约定或约定由业主缴纳物业费的情况

1. 未约定物业费承担方：

   • 根据相关法律规定，业主（房东）对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，其中包括缴纳物业费的义务。
   • 在租赁合同未约定物业费承担方的情况下，物业费的缴纳义务通常由业主承担。此时，业主无权直接起诉租客要求支付物业费。

2. 约定由业主缴纳物业费但租客实际享受服务：

   • 尽管租赁合同中约定由业主承担物业费，但若物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，且租客作为物业的实际使用人享受了这些服务却未支付任何费用。
   • 业主在先行承担了物业费之后，虽缺乏直接的合同依据要求租客支付，但可基于公平原则和不当得利原理，向租客主张补偿其已支付的物业费。
   • 具体做法：业主起诉租客时需提供更多证据，如物业服务合同、租客实际享受服务的证明（如物业费发票、物业服务记录等），以证明租客实际享受了服务且不付费的行为给业主造成了损失。

三、法律后果与风险提示

1. 租客不交物业费的法律后果：

   • 租客可能面临被物业公司起诉的风险，需承担违约责任，包括补缴物业费、支付违约金等。
   • 若租客被法院判决支付物业费而拒不执行，可能会被列入失信被执行人名单，影响个人信用。

2. 业主的风险：

   • 若租赁合同未明确约定物业费承担方，业主可能需自行承担物业费，增加经济负担。
   • 在约定由业主承担物业费的情况下，若租客实际享受服务却不付费，业主虽可主张补偿，但需承担举证责任，且补偿过程可能较为复杂。

四、建议与解决方案

1. 明确合同约定：

   • 在签订租赁合同时，双方应明确物业费的承担方式，如明确要求租客自行缴纳或通过租金代扣等方式。

2. 定期核查缴费情况：

   • 业主应主动向物业公司确认租客的缴费状态，避免因信息不对称导致自身权益受损。

3. 及时沟通协商：

   • 发现租客欠费时，业主应第一时间与其沟通解决，必要时可依据租赁合同追究违约责任。

4. 保留证据材料：

   • 业主应保存租赁合同、催缴通知、转账记录等证据，为后续维权提供法律支持。

综上所述，业主能否起诉租客不交物业费需根据租赁合同的具体约定及法律法规来判断。在合同签订时，双方应明确物业费的承担方，以避免后续纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。