农村宅基地出租小院20年一般不合法，但存在例外情形。具体分析如下：

1. 一般情况下的不合法性
   根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。农村宅基地上的小院属于不动产租赁范畴，因此若租赁合同直接约定20年租期，超出部分（即第21年起）将因违反法律强制性规定而无效。此外，宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有，若承租人非本集体成员，合同还可能因违反《土地管理法》中关于宅基地流转的限制而无效。

2. 例外情形与合规操作

   • 续签安排：若双方约定租期20年，并在合同中明确“20年期满后自动续签X年”，此类条款可能因“以合法形式掩盖非法目的”被认定无效。但若分阶段签订合同（如每10年一签），且每次续签均符合法定条件（如集体经济组织同意），则可能被认可。
     
   • 合作建房等变通方式：若双方以“合作建房”名义签订合同，约定由承租人出资建设、共同使用，可能被认定为其他法律关系（如联营合同），但需严格符合《土地管理法》中关于宅基地用途的规定，否则仍可能面临无效风险。
     
   • 地方政策突破：部分地区（如浙江、广东）试点宅基地“三权分置”改革，允许宅基地使用权通过出租、入股等方式流转，但通常设定最长租期（如10-20年），且需经集体经济组织备案。若当地政策允许更长期限，需以书面合同明确并履行备案手续。

3. 实务建议

   • 租期控制：建议将租期约定为20年以内，并在合同中明确“期满后优先续租权”等条款，以保障双方权益。
     
   • 身份审查：确认承租人是否为本集体经济组织成员，非成员承租需经集体经济组织同意并备案。
     
   • 用途限制：在合同中明确小院仅用于居住或农业附属设施，禁止改建为商业用途（如民宿、餐厅），否则可能因违反规划被处罚。
     
   • 备案手续：根据《土地管理法》第六十二条，宅基地流转需报县级人民政府批准，实务中通常需经乡镇政府备案。未履行手续的合同虽不必然无效，但可能面临行政处罚或拆迁补偿风险。

若您已签订或拟签订此类合同，建议携带合同文本进一步咨询，我将结合具体条款和地方政策为您分析风险点。