关于“合同约定工程质保期不是从竣工验收之日起算”的问题，我们可以从以下几个方面进行分析和回答：

核心结论

工程质保期的起算时间并非必须严格从竣工验收之日起算，而是可以由合同双方根据具体情况进行约定。但如果该约定明显损害了某一方的权益，或者显失公平，法院可能会依据公平、诚实信用原则进行调整。

详细分析

1. 合同约定的灵活性：

   • 在建设工程合同中，质保期的起算时间是一个可以由合同双方自由约定的条款。只要双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定就是有效的。
   • 因此，如果合同中明确约定了质保期不从竣工验收之日起算，而是从其他时间节点（如竣工备案之日、交付使用之日等）起算，那么双方就应当遵守这一约定。

2. 法院的调整权：

   • 虽然合同双方有自由约定的权利，但如果该约定明显损害了某一方的权益，或者显失公平，法院在审理过程中可能会依据公平、诚实信用原则对质保期的起算时间进行调整。
   • 例如，如果约定从竣工备案之日起算质保期，但竣工备案的取得明显超出了一方签订合同时的可控范围，且该约定导致了一方长期无法收回质保金，那么法院可能会认为这一约定显失公平，并据此调整质保期的起算时间。

3. 法定最低保修期限的约束：

   • 需要注意的是，即使合同中对质保期的起算时间有约定，也不能违反《建设工程质量管理条例》规定的最低保修期限。
   • 根据该条例，各类工程部分都有相应的最低保修期限，如基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年等。
   • 这些保修期自竣工验收合格之日起计算，是发承包双方必须遵守的法定最低标准。

实际操作建议

• 在签订建设工程合同时，双方应充分协商并明确质保期的起算时间，以确保该约定既符合双方的真实意愿，又不违反法律法规的强制性规定。
• 如果对质保期的起算时间存在争议或不明确之处，建议及时咨询专业律师进行解答和指导，以避免后续可能出现的纠纷和风险。

综上所述，工程质保期的起算时间并非必须从竣工验收之日起算，而是可以由合同双方根据具体情况进行约定。但在约定时需注意遵守法律法规的强制性规定和公平、诚实信用原则，以确保约定的有效性和合理性。