结论：在“买卖不破租赁”原则下，即使未签订书面租赁合同，但已实际交付租金并形成事实租赁关系的，租客通常有权要求继续履行租赁合同或主张相应权益；但能否退款需结合具体情况判断，包括租赁期限、双方协商结果及是否存在法定解除事由等。以下从不同角度详细分析：

一、法律原则与事实租赁关系

1. “买卖不破租赁”原则：根据《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，即使房屋所有权发生转移，原租赁合同对新的所有权人仍然有效，租客有权继续按照原合同约定使用房屋。

2. 事实租赁关系的认定：虽然未签订书面租赁合同，但双方已实际履行租赁义务（如租客支付租金、房东交付房屋使用），且双方对此无异议的，可视为形成事实租赁关系。在此情况下，租客同样享有租赁合同项下的权利，包括要求继续履行租赁合同或主张相应权益。

二、能否退款的具体分析

1. 租赁期限与退款可能性：

   • 定期租赁：若租赁期限明确且未到期，租客通常无权单方面要求退款，除非房东存在违约行为或双方协商一致解除合同。
   • 不定期租赁：若租赁期限不明确或视为不定期租赁，租客可随时提出解除合同，但应提前合理期限通知房东。在此情况下，租客有权要求退还剩余租金（如有）。

2. 双方协商与退款：

   • 双方可就退款事宜进行协商，达成一致意见的，可签订书面协议明确退款金额、方式及时间等。
   • 若协商不成，租客可依据事实租赁关系及法律规定，通过法律途径主张权益，包括要求继续履行合同或退还剩余租金等。

3. 法定解除事由与退款：

   • 若房东存在违约行为（如擅自提高租金、拒绝履行维修义务等），租客有权依据法律规定解除合同，并要求房东退还剩余租金及赔偿损失。
   • 若因不可抗力或政府行为等导致租赁合同无法继续履行的，双方可协商解除合同，并根据实际情况分担损失。

三、建议与注意事项

1. 收集证据：租客应保留支付租金的凭证、房屋使用证明等证据，以证明事实租赁关系的存在及履行情况。

2. 协商沟通：在主张退款前，租客应尝试与房东进行友好协商，寻求双方都能接受的解决方案。

3. 法律途径：若协商无果，租客可咨询专业律师（即向我咨询），了解具体法律程序及权益保障措施，必要时可通过诉讼或仲裁等法律途径解决纠纷。

4. 预防措施：为避免类似纠纷的发生，建议租客在租赁房屋时签订书面租赁合同，明确双方的权利义务及违约责任等条款。

总结：在“买卖不破租赁”原则下，未签订书面租赁合同但已形成事实租赁关系的租客，通常有权要求继续履行租赁合同或主张相应权益。能否退款需结合租赁期限、双方协商结果及是否存在法定解除事由等因素综合判断。如有具体法律问题或需要进一步帮助，请直接向我咨询。