开发商以正在建造的楼房作为抵押物借款，该抵押在符合法定条件时是生效且合法的。以下从不同角度进行详细分析：
一、法律背景与依据
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的相关规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
- 建筑物和其他土地附着物；
- 正在建造的建筑物（即在建工程）。
这意味着，开发商作为债务人或第三人，有权将其正在建造的楼房作为抵押物进行抵押。同时，《民法典》还规定了抵押合同的形式和内容要求，以及抵押权的设立和登记等程序性事项。
二、抵押生效的法定条件
抵押合同的有效性：
- 抵押合同必须采用书面形式，并明确约定抵押物、抵押担保的范围、抵押权的实现方式等关键条款。
- 抵押合同双方必须具有完全民事行为能力，且意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形。
抵押物的合法性：
- 抵押物必须是开发商有权处分的财产，即开发商必须拥有该楼房的所有权或处分权。
- 抵押物不得存在权属争议或被查封、扣押等限制处分的情况。
抵押登记的完成：
- 根据《民法典》的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
- 对于正在建造的建筑物，同样需要办理抵押登记手续，以确保抵押权的合法性和有效性。
三、可能存在的法律风险与防范
抵押物价值评估风险：
- 在建工程的价值可能因市场变化、施工进度等因素而波动，导致抵押物价值不足以覆盖债务。
- 防范建议：在签订抵押合同时，应委托专业机构对抵押物进行价值评估，并约定定期重新评估的条款。
抵押权实现风险：
- 如果开发商未能按时偿还债务，债权人可能面临抵押物处置困难、变现价值低等风险。
- 防范建议：在抵押合同中明确约定抵押权的实现方式，如拍卖、变卖等，并了解当地房地产市场的处置流程和规定。
法律合规风险：
- 如果抵押合同或抵押登记手续存在瑕疵，可能导致抵押权无效或被撤销。
- 防范建议：在签订抵押合同和办理抵押登记时，应咨询专业律师或法律机构，确保所有手续合法合规。
四、实际操作建议
- 签订详细的抵押合同：明确约定抵押物、抵押担保的范围、抵押权的实现方式、违约责任等关键条款。
- 办理抵押登记手续：及时到相关部门办理抵押登记，确保抵押权的合法性和有效性。
- 定期监控抵押物状况：了解抵押物的施工进度、市场价值变化等情况，及时调整风险防范措施。
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