做生意用房产做抵押的合同，在符合法定条件时是有效的。具体分析如下：

1. 合同有效的基本条件
   根据《民法典》第143条，有效的民事法律行为需满足：

   • 行为人具有相应的民事行为能力（如抵押人需为完全民事行为能力人）；
     
   • 意思表示真实（无欺诈、胁迫等情形）；
     
   • 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
     若房产抵押合同满足上述条件，原则上有效。

2. 房产抵押的特殊要求
   房产作为不动产，抵押需满足《民法典》第402条的规定：

   • 办理抵押登记：以房产抵押的，应当向不动产登记机构办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未登记的，抵押权未设立，但不影响抵押合同本身的效力（合同仍有效，只是债权人无法就房产优先受偿）。
     
   • 抵押人权限：抵押人需对房产有处分权（如所有权人或经授权的代理人）。若房产为共有，需全体共有人同意（如夫妻共同财产需双方签字）。
     
   • 禁止抵押的房产：根据《民法典》第399条，某些房产不得抵押（如学校、医院等公益设施；所有权、使用权不明或有争议的房产等）。若用此类房产抵押，合同可能因违反强制性规定而无效。

3. 合同无效的例外情形
   若存在以下情况，房产抵押合同可能无效：

   • 抵押人无民事行为能力（如未成年人或精神病人）；
     
   • 合同内容违反法律强制性规定（如用违法建筑抵押）；
     
   • 存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形（如伪造房产证或共有人签字）；
     
   • 抵押物价值明显低于债务金额，且无其他担保，可能被认定为“流押条款”（但流押条款仅导致该条款无效，不影响合同其他部分效力）。

建议：

• 签订抵押合同前，务必核实房产权属（如查看房产证、查询不动产登记信息）；
  
• 确保抵押人具有处分权，共有人需全部签字；
  
• 及时办理抵押登记，避免抵押权落空；
  
• 避免约定“债务到期未清偿，房产直接归债权人所有”等流押条款。
  

若有具体合同或场景需进一步分析，可直接向我咨询。