物业与业主签订的合同是否有效，需根据具体情况判断，以下是详细分析：
合同类型与签订主体
- 前期物业服务合同：通常由建设单位（开发商）与物业服务企业签订，在业主大会或业主委员会成立前，对业主具有法律约束力。业主购买房屋即视为默认接受合同条款，此类合同在符合法律规定且不损害业主合法权益的前提下，是有效的。
- 物业服务合同：由业主委员会（代表业主）与业主大会选聘的物业服务企业签订。此类合同反映业主共同意愿和需求，明确双方权利义务，签订过程需经法定程序，如专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在符合这些条件的情况下，合同是有效的。
- 个别服务协议：物业与单个业主之间可能因特殊服务需求（如珍贵物品保管、定期深度清洁）签订个别服务协议。此类协议个性化、针对性强，满足个别业主特殊需求，在双方自愿、内容合法的前提下，也是有效的。
合同有效性的基本条件
- 行为人具有相应的民事行为能力：签订合同的双方必须具备签订该类合同的能力。在物业与业主签订合同的情境中，这要求物业公司和业主（或业主委员会）必须具备合法的代表身份和签约能力。
- 意思表示真实：合同必须是双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫等可撤销的情形。双方应基于平等、自愿的原则进行协商，并确保合同条款的真实性和合法性。
- 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：合同内容必须合法，不得损害社会公共利益和他人合法权益。物业合同中的条款应符合相关法律法规的规定，如物业服务标准、费用收取等。
合同无效或可撤销的情形
- 主体不适格：如果物业或业主（或业主委员会）未经合法程序就擅自签订合同，那么该合同在主体方面存在瑕疵，可能被认定为无效。例如，社区未经业主大会授权就擅自与业主签订物业合同，该合同可能因主体不适格而被认定为无效。
- 违反法律法规强制性规定：若物业合同的内容存在违反法律法规强制性规定的条款，如物业服务质量标准严重低于法定标准、物业费收取违反物价管理规定等，合同可能会被认定为无效或部分无效。
- 存在欺诈、胁迫等情形：如果在签订物业合同过程中存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，受欺诈、胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。撤销后，合同自始无效。
实际案例与法律建议
- 实际案例：假设某小区业主委员会未经业主大会授权，擅自与物业公司签订了一份物业费大幅上涨的合同。业主们发现后，认为该合同损害了他们的利益，于是向法院提起诉讼。法院经审理认为，该合同未经业主大会授权，主体不适格，且物业费上涨幅度过大，违反了相关法律法规的规定，因此判决该合同无效。
- 法律建议：在签订或履行物业服务合同时，建议业主和物业公司都应咨询专业法律人士（如直接向我咨询），以确保权益得到充分保护。对于合同中的条款如有疑问或需要修改，应及时与法律顾问沟通，避免后续产生纠纷。同时，业主和物业公司均应严格遵守合同约定，共同维护良好的物业管理秩序。
总结：物业与业主签订的合同是否有效，需根据合同类型、签订主体、合同内容以及签订过程等多个因素进行综合判断。在一般情况下，只要合同符合法律规定且不损害业主合法权益，就是有效的。但如果存在主体不适格、违反法律法规强制性规定或存在欺诈、胁迫等情形，合同可能无效或被撤销。因此，在签订物业合同时，双方应谨慎对待，确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。