抵押权人申请确认抵押人与第三人关于抵押物租赁合同无效，需具备以下核心要件：

1. 抵押权合法有效且设立在先
   抵押权人需证明其对抵押物享有的抵押权已依法设立（如完成抵押登记），且设立时间早于抵押人与第三人签订的租赁合同。若抵押权设立在后，根据“买卖不破租赁”原则的延伸适用，租赁合同可能不受抵押权影响，此时申请确认无效的请求难以成立。

2. 租赁合同存在法定无效情形
   抵押权人需证明租赁合同本身存在《民法典》规定的无效事由，包括但不限于：

   • 恶意串通损害抵押权人利益：抵押人与第三人签订租赁合同时，明知抵押物已设立抵押权，仍通过虚构租赁关系、约定超长租期或极低租金等方式，意图阻碍抵押权实现。
     
   • 以合法形式掩盖非法目的：如通过租赁合同转移抵押物实际控制权，逃避抵押权执行。
     
   • 违反法律、行政法规强制性规定：例如租赁用途违反规划、环保等强制性规定，或租赁期限超过法律规定的20年上限。
     
   • 损害社会公共利益：如租赁抵押物用于非法活动。

3. 租赁行为对抵押权实现造成实质性阻碍
   抵押权人需证明租赁关系的存在导致抵押物处置困难或价值贬损，例如：

   • 租赁期限覆盖抵押权实现时点（如拍卖、变卖），且承租人拒绝腾退；
     
   • 租赁合同约定“买卖不破租赁”条款，但承租人未实际占有使用抵押物，或存在“虚假租赁”情形（如未支付租金、未实际使用）；
     
   • 租赁关系导致抵押物市场价值显著降低（如长期低价租赁影响拍卖成交价）。

4. 抵押权人已履行法定程序
   若抵押权人主张租赁合同因恶意串通无效，需通过诉讼或仲裁程序确认合同无效，并提供初步证据（如抵押登记证明、租赁合同、租金支付记录等）。部分地区法院可能要求抵押权人先通过执行异议之诉排除租赁权对抵押权实现的妨碍。

实务建议：

• 抵押权人应优先通过协商要求抵押人解除租赁合同，或要求承租人出具书面承诺放弃优先购买权及租赁权；
  
• 若协商无果，需及时收集租赁合同、租金支付凭证、抵押物占有使用情况等证据，通过诉讼确认合同无效；
  
• 申请确认无效时，可同步申请财产保全，防止抵押物被进一步处置。
  

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