房子面积“多退少补”的合同条款，在合同有明确约定且不违反法律法规强制性规定的前提下，是有效的。以下是对此问题的详细分析：
法律依据与合同约定
法律依据：
- 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条，房屋实际面积与合同约定面积不符时，首先依据合同约定的方式处理。若合同无约定或约定不明确，则按照该司法解释的具体规定执行。
合同约定：
- 购房合同中通常会明确约定面积差异的处理方式，即“多退少补”。这一约定是双方真实意思的表示，只要不违反法律法规的强制性规定，即对双方具有法律约束力。
适用条件与具体处理
面积误差比绝对值在3%以内（含3%）：
- 无论房屋实际面积是大于还是小于合同约定面积，均按照合同约定的价格据实结算，实行“多退少补”。例如，合同约定面积为100平方米，单价为1万元/平方米，若实际交付面积为102平方米，购房者需再支付2万元的房价款；反之，若实际交付面积为98平方米，开发商应退还购房者2万元。
面积误差比绝对值超出3%：
- 房屋实际面积大于合同约定面积：
- 面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足。
- 超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者。例如，合同约定面积为100平方米，实际面积为105平方米，购房者只需补足3平方米的房价款，其余2平方米的房价款由开发商承担。
- 房屋实际面积小于合同约定面积：
- 面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者。
- 超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。例如，合同约定面积为100平方米，实际面积为94平方米，开发商应返还3平方米的房价款及利息，并双倍返还超出3%部分的3平方米的房价款。
法律建议
- 签订合同时明确约定：在签订购房合同时，双方应明确约定面积差异的处理方式，包括“多退少补”的具体条款，以避免后续纠纷。
- 保留相关证据：购房者应保留好购房合同、付款凭证等相关证据，以便在发生面积差异时能够维护自己的合法权益。
- 及时寻求法律帮助：如遇争议或无法协商解决，建议及时向我咨询，我将根据具体情况提供专业的法律意见和帮助。
综上所述，房子面积“多退少补”的合同条款在符合一定条件下是有效的。在处理此类问题时，应首先查看购房合同的约定，并结合相关法律法规进行综合判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。