前期物业服务合同主要是由建设单位（开发商）与物业服务企业签订的。以下是对这一问题的详细分析：
一、合同签订主体及背景
在物业建成且业主大会未成立之前，建设单位作为物业的第一大业主，承担着选聘物业服务企业并与其签订前期物业服务合同的责任。这一安排旨在确保物业在交付使用后能够得到及时、有效的管理和服务。物业服务企业则应当是具备独立法人资格，且拥有专业服务能力、一定数量的专业人员以及良好信誉等条件的企业。
二、合同内容与效力
前期物业服务合同内容通常涵盖物业的使用范围、维护区域及内容、管理项目等，同时明确业主的利益和应履行的义务，以及各方需要承担的法律责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，业主在入住后需按照协议的约定接受物业服务，并履行相应的义务，如按时缴纳物业费等。
三、特殊情况下的签订主体
虽然前期物业服务合同主要由建设单位与物业服务企业签订，但在特定情况下，如业主大会尚未成立的新小区中，业主也可以直接与物业服务企业签订前期物业服务合同。不过，这种情况相对特殊，且一旦业主大会成立，选聘物业服务企业的权利即转移至业主大会，由业主大会决定并授权业主委员会签订正式的物业服务合同。
四、合同签订的限制条件
选聘方式：建设单位在选聘物业服务企业时，应当通过招投标的方式进行，以确保公平、公正和透明。对于住宅物业的建设单位，若投标人少于3个或者住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应服务能力的物业服务企业。
业主大会的决定权：业主大会成立后，选聘物业服务企业的权利即转移至业主大会。业主大会应通过合法程序决定选聘哪家物业公司，并授权业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业签订正式的物业服务合同。
五、法律建议
对于业主而言，在入住前应仔细阅读前期物业服务合同的内容，了解自己的权利和义务。在入住后，应按照合同约定接受物业服务，并按时缴纳物业费。若对物业服务有不满或建议，可以通过业主大会或业主委员会向物业服务企业提出。同时，业主也应关注业主大会的成立和选聘物业服务企业的过程，确保自己的权益得到充分保障。
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