前期物业服务合同一般由开发商（建设单位）与物业服务企业在物业建成且业主大会成立前签订。以下是对这一问题的详细分析：
一、合同签订的时间与主体
签订时间：
- 前期物业服务合同通常在物业建成但尚未出售给所有业主，或者业主大会尚未成立之前签订。这一阶段，由于业主数量不足或组织不健全，无法形成有效的业主大会来选聘物业服务企业，因此由开发商作为物业的第一大业主，承担选聘物业服务企业的责任。
签订主体：
- 开发商（建设单位）：作为物业的建设者，开发商在物业建成初期，有责任和义务选聘物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，以确保物业的正常运营和管理。
- 物业服务企业：应当是具备专业服务能力、一定数量的专业人员以及良好信誉的企业。虽然国家已取消物业服务企业资质的行政许可，但企业仍需具备相应的服务能力和条件，才能承接物业服务项目。
二、合同签订的法律依据
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，一旦合同签订，无论是开发商还是物业服务企业，都需要按照合同约定履行各自的义务，同时业主也需要遵守合同中的相关规定。
三、合同签订后的相关事项
合同期限：
- 前期物业服务合同的期限并未在法律上明确规定，而是由双方协商而定。一般情况下，物业服务合同期限为二年至五年，具体期限由建设单位和物业服务企业约定。合同最长可以延续至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
合同内容：
- 前期物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。这些条款需要明确、具体，以便双方在合同履行过程中有章可循。
合同变更与终止：
- 在合同履行过程中，如果发生特殊情况需要变更或终止合同，双方应当协商一致并签订书面协议。例如，如果业主大会成立并选聘了新的物业服务企业，那么前期物业服务合同将随之终止。
四、特殊情况下的处理
- 在某些特殊情况下，如业主大会尚未成立的新小区中，业主也可以直接与物业服务企业签订前期物业服务合同。但这属于特殊情况，且一旦业主大会成立，选聘物业服务企业的权利即转交至业主大会。
建议：
- 对于开发商而言，在选聘物业服务企业时，应当通过招投标的方式进行，以确保公平、公正和透明。同时，开发商还需要在销售物业时明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的相关信息。
- 对于物业服务企业而言，在承接物业服务项目前，应当仔细审查开发商的资质和信誉情况，确保能够与开发商签订合法、有效的前期物业服务合同。
- 对于业主而言，在购买物业时，应当仔细阅读前期物业服务合同的相关条款，了解自己的权利和义务。同时，在业主大会成立后，应当积极参与业主大会的活动，行使自己的选聘权，选聘出更加符合自己需求的物业服务企业。
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