当销售房屋与宣传不符时，开发商可能会面临一系列法律处罚和责任，购房者也有权采取相应措施维护自身权益。以下从不同角度详细分析这一问题：
一、广告内容构成要约的情况
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条，商业广告和宣传的内容如果具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，则构成要约。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确规定，商品房的销售广告和宣传资料中的说明和允诺，如果具体确定并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容的一部分。
法律后果：
- 若广告内容构成要约，而开发商实际交付的房屋与广告宣传不符，则开发商构成违约，需承担违约责任。
- 购房者有权要求开发商继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失。在特定情况下，购房者还有权要求解除合同并退还购房款及利息。
二、广告内容不构成要约的情况
法律依据：
- 若广告内容仅为一般性的描述或夸大其词，未构成要约，则开发商可能不承担违约责任。
- 但若广告内容存在误导消费者的故意，购房者仍可依据《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规维权。
法律后果：
- 根据《中华人民共和国广告法》，若广告内容与实际情况不符，对购买行为有实质性影响，则构成虚假广告。市场监督管理部门可责令停止发布、消除影响，并处以罚款；情节严重者，可吊销营业执照并撤销广告审查批准文件。
- 购房者因虚假广告受损的，可向开发商要求赔偿。若广告经营者、发布者不能提供开发商的真实信息，也需承担赔偿责任。
- 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，购房者享有知悉其购买商品或接受服务的真实情况的权利。开发商若提供虚假信息或隐瞒真相，导致购房者做出错误决策，需承担相应的法律责任。若构成欺诈，购房者还有权要求开发商按购买商品的价款或服务费用的三倍进行赔偿。
三、购房者维权步骤与策略
收集并保留证据：
- 购房者应妥善保存广告宣传资料、合同文本、房屋实际照片或视频等证据材料。这些证据是维权的关键，应确保证据的真实性、合法性和关联性。
与开发商协商：
- 在发现广告宣传与实际不符时，购房者应首先与开发商进行友好协商，寻求解决方案。协商过程中，购房者可以书面形式指出问题，要求开发商解释并协商解决方案，如整改或经济补偿。
向相关部门投诉：
- 若协商无果，购房者可向当地的房地产管理部门、市场监督管理部门等反映情况，寻求行政干预和解决。这些部门有权对开发商的违法行为进行查处，并保护购房者的合法权益。
法律诉讼：
- 若投诉仍无果，购房者可向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。诉讼请求可包括解除合同并退还购房款及利息、赔偿损失，或要求开发商承担违约金并进行整改。在诉讼过程中，购房者应提供充分的证据支持自己的主张。
四、注意事项
- 确保证据充分有效：证据是维权的关键，购房者应注重证据的收集与保存。在收集证据时，应确保证据的真实性、合法性和关联性，以便在维权过程中发挥最大作用。
- 注意诉讼时效：购房者在维权过程中应注意诉讼时效问题。根据相关法律法规的规定，购房者应在法定的诉讼时效内进行维权，以免错过时机。
- 了解相关法律法规：购房者在维权前应了解相关法律法规和政策规定，以便更好地维护自己的合法权益。同时，购房者也可以咨询专业律师以获取更具体的法律建议和指导。
综上所述，当销售房屋与宣传不符时，开发商可能面临一系列法律处罚和责任。购房者应积极采取措施维护自身权益，通过收集证据、与开发商协商、向相关部门投诉以及必要时提起法律诉讼等途径来保护自己的合法权益不受侵害。如果您在房产纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。