房屋销售虚假宣传的认定，主要从以下几个方面进行：
虚假内容的界定：
- 宣传内容与实际情况严重不符。例如，开发商宣称小区周边有大型商业中心或优质学区，但实际规划尚不确定、距离极远或根本不存在；又如，虚构房屋配套设施，如声称有高端健身房、游泳池等，而实际并未规划建设。
- 隐瞒不利因素。比如，隐瞒房屋靠近噪音源（如工厂、主干道等）、存在质量隐患等重要信息，这些信息对购房者的决策有重大影响。
误导性宣传的判定：
- 宣传内容达到了引人误解的程度。即宣传内容足以使购房者产生错误的认识，并基于这种错误认识作出购房决策。
- 广告经营者在明知或应知情况下，对虚假广告负法律责任；对广告主，则不论其主观上处于何种状态，均必须对虚假广告承担法律责任。
至于房屋销售虚假宣传的处罚，则根据虚假宣传的严重程度和造成的后果，可能涉及民事、行政和刑事三个层面的责任：
民事责任：
- 购房者因虚假宣传遭受损失的，可要求开发商承担违约责任或侵权责任，赔偿经济损失，如房价差价、装修损失等。
- 若能证明开发商的虚假宣传构成欺诈，购房者还有权请求撤销购房合同，并要求开发商返还购房款及利息，同时赔偿因此遭受的损失。
行政责任：
- 房地产管理部门有权责令开发商整改虚假宣传行为，并根据情节轻重给予警告、罚款等行政处罚。
- 若情节严重，可能限制其房地产开发经营活动，甚至吊销相关资质证书。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，经营者对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传的，相关部门可以责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。
刑事责任：
- 若虚假宣传行为构成诈骗罪，根据诈骗金额及情节，开发商可能面临有期徒刑和罚金的刑事处罚。
建议与提醒：
- 购房者在购房过程中应保持警惕，仔细审查开发商的宣传资料，并尽可能要求开发商将宣传内容写入购房合同。
- 购房者应保留好相关证据，如宣传资料、广告、聊天记录等，以便在遭遇虚假宣传时维护自身合法权益。
- 若发现开发商存在虚假宣传行为，购房者应及时向相关部门投诉或寻求法律帮助。
作为专业律师，我提醒您在购房过程中务必谨慎，遇到法律问题可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议。