结论： 只有合同不能办证且不能改合同的房子，不建议购买。这类房产可能存在产权不清晰、无法过户、合同效力存疑等风险，购买后可能面临无法取得产权、合同纠纷甚至经济损失。以下从不同角度详细分析：

1. 合同效力与产权风险

• 合同效力存疑：若房屋因产权问题（如未取得预售许可、被抵押、查封等）无法办理产权证，即使签订了购房合同，合同也可能因违反法律强制性规定（如《民法典》第一百五十三条）而被认定无效或部分无效。此时，买方可能无法依据合同要求卖方履行过户义务。
• 产权归属不明：无法办证可能意味着房屋产权存在争议（如共有权人未同意出售、继承纠纷未解决等）。若买方购买此类房产，可能陷入长期产权纠纷，甚至面临房屋被收回的风险。

2. 合同修改与履行风险

• 合同无法修改的隐患：若合同中明确约定“不得修改”且卖方拒绝协商，可能反映卖方对房屋产权或交易条件存在隐瞒（如房屋存在质量问题、产权瑕疵等）。此时，买方若强行购买，可能因合同条款僵化而陷入被动。
• 卖方违约风险：即使合同有效，若卖方因房屋升值等原因反悔，可能以“无法办证”为由拒绝履行合同，甚至通过诉讼主张合同无效。此时，买方可能面临定金损失、诉讼成本等风险。

3. 法律后果与救济途径

• 合同无效的后果：若合同因房屋无法办证被认定无效，根据《民法典》第一百五十七条，买方有权要求卖方返还已付房款及利息，并可能要求赔偿损失（如房屋差价损失、交易费用等）。但实践中，卖方可能因资金链断裂或转移财产而无法全额赔偿。
• 诉讼风险：若买方选择诉讼维权，需承担举证责任（如证明卖方故意隐瞒产权问题、合同无效的过错方等）。诉讼周期长、成本高，且结果存在不确定性。

4. 实务建议

• 核查房屋产权：购买前务必通过不动产登记中心查询房屋产权状态（如是否抵押、查封、共有等），并要求卖方提供完整的产权证明文件（如房产证、预售许可证等）。
• 协商修改合同：若房屋存在可修复的产权问题（如未解除抵押），可要求卖方在合同中明确解决期限及违约责任（如逾期未解押的违约金、解除合同的条件等）。
• 谨慎签订合同：若卖方拒绝修改合同且房屋无法办证，建议放弃购买。即使合同条款看似公平，也可能因房屋本身问题导致无法履行。
• 咨询专业律师：若已签订合同但发现房屋无法办证，可委托律师分析合同效力、产权状态及维权策略，尽可能降低损失。

总结：购买无法办证且合同不可修改的房屋，风险远大于潜在收益。建议买方在交易前充分核查房屋产权、协商合同条款，并在必要时咨询律师，避免陷入法律纠纷。如有具体问题，可直接向我咨询。