关于您提出的“预抵押登记失效,开发商的阶段性担保责任”的问题，以下是我的详细解答：

核心结论：

1. 预抵押登记失效的情形下，开发商的阶段性担保责任可能得以免除。但这取决于具体的合同条款、法律法规以及实际情况。
2. 若因开发商原因导致未能办理抵押登记，开发商的连带责任不能免除。

详细解释：

1. 预抵押登记失效的认定：

   • 预抵押登记（或预告登记）并非正式的不动产登记，而是为保障将来实现物权而采取的临时性登记措施。
   • 根据《民法典》第221条，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
   • 若抵押房产未办理不动产登记，则申请期间尚未起算，抵押预告登记仍然有效。

2. 开发商阶段性保证责任的免除：

   • 阶段性保证责任旨在保障银行在取得抵押权前其债权的安全性。
   • 一旦银行抵押权成立（即抵押权登记完成），银行的债权已经获得抵押物的担保，开发商的保证责任通常应予以解除。
   • 根据相关法律规定和司法解释，若抵押房产的不动产首次登记已完成，且不存在预告登记失效等情形，银行请求就抵押房产优先受偿的，人民法院应予支持，并认定抵押权自预告登记之日起设立。此时，开发商的阶段性保证责任免除。

3. 特殊情形下的责任判定：

   • 若因购房人原因导致未能办理或不配合办理抵押登记的，且开发商已就房屋办理了产权登记，具备了办理抵押权登记条件，对于未能完成抵押登记不存在过错，其阶段性担保责任应当予以免除。
   • 若因开发商原因导致未能办理抵押登记，如开发商不具备办理抵押登记的条件或未积极协助办理产权登记手续，则开发商的连带责任不能免除。

法律建议：

• 在处理此类问题时，应仔细审查合同条款、相关法律法规以及实际情况，以确定开发商的阶段性担保责任是否得以免除。
• 若您作为开发商或银行面临此类纠纷，建议咨询专业律师以获取更具体的法律意见和解决方案。

希望以上解答能对您有所帮助。如有其他法律问题或需要进一步的咨询，请随时向我提问。