以预告登记担保，开发商在阶段性保证期内需承担连带保证责任，但满足一定条件后可以免除责任。下面我将对此进行详细分析：
一. 开发商的阶段性保证责任
- 在预售商品房买卖中，开发商为了尽快出售期房回笼资金，通常会与银行签订合作协议。银行为购买期房的业主提供按揭贷款，业主则以购买的期房作为贷款的抵押物，并办理预抵押登记。在此过程中，房产开发商为贷款提供阶段性保证责任，直至正式抵押登记手续办妥。
- 阶段性保证责任的含义是，开发商在按揭贷款合同中约定，在正式抵押登记手续办妥前，对借款人的债务承担连带保证责任。
二. 预告登记与抵押权设立
- 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，抵押权自预告登记之日起设立。这意味着，即使仅办理了抵押预告登记，抵押权也已经设立。
- 然而，这并不意味着开发商的保证责任立即免除。因为阶段性保证责任免除的条件通常是“正式抵押登记手续办妥”。
三. 责任免除的条件
- 在实践中，如案例中所述，如果开发商已经为涉案抵押房产所在楼栋办理了建筑物首次登记，且不存在抵押预告登记失效的情形，那么银行作为抵押权人已经享有优先受偿权。
- 在这种情况下，如果仍然要求开发商承担保证责任，直至满足合同约定的“办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后二年”的条件，可能会加重开发商的责任，有违合同本意。
- 因此，法院在审理此类案件时，会综合考虑实际情况，如开发商是否已完成建筑物首次登记、借款人是否存在过错等，来判断开发商的保证责任是否应当免除。
四. 结论
- 我建议，在预售商品房买卖中，开发商以预告登记担保时，需明确阶段性保证责任的免除条件，并密切关注抵押物的登记情况。一旦满足免除条件，应及时与银行沟通，确保不再承担不必要的保证责任。
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