结论：借款后以房抵债但未签订抵债协议，原债务通常不会自动消除，其法律效力及债务是否消灭需结合具体情形判断。以下从法律性质、关键条件、特殊情形三个角度展开分析：
一、以房抵债未签协议的法律性质：原债务是否消灭取决于“新债是否替代旧债”
根据《民法典》及相关司法实践，以物抵债（包括以房抵债）的效力需区分两种性质：
- 诺成性合同（新债清偿）
若双方仅达成口头或书面抵债合意，但未明确约定“原债务在房产过户后消灭”，则抵债行为仅构成“新债清偿”（即新增一项以房产履行债务的义务）。此时：
- 原债务不自动消灭：债务人仍需履行原借款合同义务，债权人可同时主张原债权或要求履行房产过户；
- 例外情形：若双方明确约定“以房产过户替代原债务”（即代物清偿），且房产已过户，则原债务消灭。但未签协议时，此类明确约定极难证明。
案例：甲欠乙100万元，口头约定用名下房产抵债但未过户。后甲反悔，乙起诉要求甲偿还100万元，法院会支持乙的诉求，因原债务未因未完成的抵债行为而消灭。
- 实践性合同（需完成物权变动）
若协议约定“房产交付/过户后原债务消灭”，但未实际履行（如未过户），则协议未生效，原债务仍存在。根据《民法典》第215条，不动产物权变动需以登记为生效要件，未登记则不发生物权效力。
案例：丙欠丁50万元，签订书面协议约定“丙将房产过户至丁名下后，原债务消灭”，但未办理过户。丁起诉要求丙偿还50万元，法院会支持，因房产未过户导致抵债协议未生效。
二、影响原债务是否消灭的关键条件：未签协议时需重点审查三点
即使未签订书面抵债协议，若存在以下情形，原债务仍可能被认定消灭：
实际履行抵债行为
若双方已实际完成房产过户，且无其他无效情形（如虚假意思表示、恶意串通），则原债务消灭。但未签协议时，需通过其他证据（如聊天记录、转账记录、证人证言）证明抵债合意的存在。
抵债行为的有效性
- 排除流质条款：若借款合同中约定“债务到期未清偿，房产直接归债权人所有”，该条款因违反《民法典》第401条（抵押权人在债务履行期限届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有）而无效，原债务仍需清偿。
- 排除虚假意思表示：若抵债协议系为逃避其他债务（如虚构高价抵债损害其他债权人利益），可能被认定为无效，原债务继续存在。
原债务的诉讼时效
若原债务诉讼时效已届满（一般为3年），且债务人未重新确认债务（如未在抵债协议中明确同意偿还），债务人可主张时效抗辩，拒绝履行原债务。但若抵债行为构成对原债务的重新确认（如债务人签字同意抵债），则诉讼时效重新计算。
三、特殊情形：抵债房产存在瑕疵或未履行时的法律后果
- 房产价值不足或存在权利瑕疵
- 若房产价值明显低于原债务（如市场价80万元的房产抵偿100万元债务），债权人可要求债务人补足差额；
- 若房产存在权利瑕疵（如被查封、抵押），导致无法过户，债权人可解除抵债协议，要求债务人继续偿还原债务。
案例：戊欠己60万元，约定用市场价50万元的房产抵债，但未过户。己起诉要求戊偿还60万元，法院可能支持己的诉求，并要求戊补足10万元差额（或按比例抵偿）。
- 后续履行争议
若抵债协议签订后，一方未按约定履行（如债务人拒绝过户），另一方可选择解除协议并要求恢复原债务。例如，债务人拖延过户超过合理期限，债权人有权解除合同并追讨原欠款。
法律建议
- 签订书面协议：明确约定“房产过户后原债务消灭”，并办理过户登记，避免口头约定的举证风险；
- 审查房产权属：确保房产无查封、抵押等权利瑕疵，否则可能导致抵债无效；
- 注意诉讼时效：若原债务已届满诉讼时效，需在抵债协议中明确债务人同意偿还，避免时效抗辩；
- 保留证据：若未签协议，需通过聊天记录、转账记录、证人证言等证明抵债合意的存在。
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