核心结论：回迁房登记在老人名下时，买卖协议需重点解决产权归属、老人行为能力、继承人权益、协议条款合法性四大核心问题，具体需分情况处理。以下是详细说明：

一、若老人具备完全民事行为能力（如意识清醒、能自主表达）

1. 产权确认
   需先确认回迁房是否已取得不动产权证。若已取证，可直接以老人名义签订买卖协议；若未取证，需在协议中明确“待产权证办理后配合过户”的条款，并约定违约责任（如逾期过户需支付违约金）。

2. 协议主体
   买卖协议的卖方必须为老人本人，买方为实际购买人。若老人因行动不便需委托他人代签，需办理公证委托书，明确代理权限（如代收房款、代办过户等）。

3. 继承人权益保障
   若老人有多个子女或其他继承人，建议在协议中增加“卖方承诺房屋为其个人财产，不存在其他共有人或继承人主张权利”的条款，并要求老人配偶、子女签署《知情同意书》，避免后续继承人以“无权处分”为由主张协议无效。

4. 协议条款设计

   • 付款方式：建议采用分期付款（如定金+过户后付尾款），降低买方风险；
     
   • 违约责任：明确若老人反悔不卖或隐瞒房屋瑕疵（如抵押、查封）需双倍返还定金；
     
   • 争议解决：约定通过诉讼或仲裁解决纠纷，并明确管辖法院（如房屋所在地法院）。

二、若老人丧失或部分丧失民事行为能力（如患老年痴呆、中风）

1. 法定代理人介入
   需由老人的法定代理人（如配偶、子女）代为签订协议，但需满足两个条件：

   • 代理人需经法院宣告老人为无/限制民事行为能力人，并指定其为监护人；
     
   • 代理行为需以“维护老人利益”为前提，若房屋为老人唯一住房，出售可能被认定为损害其利益，协议可能被撤销。

2. 继承人协商一致
   若老人未留遗嘱，房屋可能按法定继承分割。此时需所有继承人签署《放弃继承权声明书》或《同意出售声明书》，否则买方可能面临“合同效力瑕疵”风险。

三、特殊情形：老人已去世但未过户

若老人已去世但未办理过户，房屋实际处于继承状态。此时需先完成继承公证或诉讼，确定新产权人后，再由新产权人与买方签订买卖协议。若直接以老人名义签订协议，可能因“主体不适格”导致合同无效。

温馨提示：回迁房买卖涉及政策风险（如限售期、补缴土地出让金等），建议签约前查询当地政策，并在协议中明确“政策变动导致无法过户的，双方互不承担违约责任”。若您有具体案例或条款设计需求，可直接向我咨询，我会结合房屋情况为您定制协议模板。