买卖村里宅基地的协议需严格遵循法律规定，且宅基地买卖存在严格限制，一般情况下，农村宅基地仅限本集体经济组织成员之间流转，非本集体经济组织成员购买宅基地的协议可能因违反法律强制性规定而无效。以下分情况说明协议撰写要点及风险提示：

1. 本集体经济组织成员之间买卖宅基地

   • 协议核心条款：
     • 双方信息：写明买卖双方姓名、身份证号、住址、联系方式，确保主体明确。
     • 宅基地信息：详细描述宅基地位置（具体到村、组、门牌号）、面积（以土地证记载为准）、四至界限（东、南、西、北分别至何处），可附宅基地平面图并由双方签字确认。
     • 转让价格及支付方式：明确宅基地转让价格，注明是一次性支付还是分期支付，以及支付时间和方式（如银行转账需写明账号）。
     • 交付时间及方式：约定卖方将宅基地交付给买方的时间，如签订协议后X日内，交付方式可为现场交接并签署交付确认书。
     • 权利义务：卖方保证对宅基地拥有合法处分权，无任何权属纠纷和抵押、查封等限制转让情形；买方按照规定使用宅基地，不得擅自改变用途。
     • 违约责任：若卖方违约，如隐瞒宅基地瑕疵、拒绝交付等，应返还买方已支付款项并支付一定比例违约金；若买方违约，如未按约定支付款项，卖方有权解除协议并要求买方赔偿损失。
     • 争议解决方式：约定双方发生争议时，通过协商解决，协商不成可向有管辖权的人民法院起诉或提交仲裁委员会仲裁。
   • 风险提示：即使在本集体经济组织成员之间买卖宅基地，也需办理相关审批手续，否则可能面临协议效力瑕疵风险。根据《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

2. 非本集体经济组织成员购买宅基地

   • 协议效力风险：根据法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，非本集体经济组织成员购买宅基地的协议，因违反法律强制性规定，一般会被认定为无效。
   • 若仍想撰写协议（不推荐）：
     • 协议条款：可参照本集体经济组织成员之间买卖协议的核心条款撰写，但需明确注明双方知晓非本集体经济组织成员购买宅基地可能存在的法律风险。
     • 风险提示：一旦协议被认定无效，买方可能无法取得宅基地使用权，已支付的款项可能难以全额追回，且可能面临因非法买卖宅基地而受到行政处罚的风险。

建议：在进行宅基地买卖前，务必了解相关法律法规和政策，确认自身是否符合购买条件。如有疑问，可直接向我咨询，我将为你提供更详细、准确的法律建议。