不动产先抵押后以物抵债，一般不能直接排除执行，但满足特定条件时可以排除。以下从不同角度为您详细分析：
一、一般原则
在司法实践中，不动产先抵押后以物抵债，若仅达成以物抵债协议，但未完成法定的物权变动手续（如不动产未办理过户登记），则抵债物在法律上仍被视为原债务人的财产。此时，申请执行人有权要求对该财产进行执行以实现其债权，以物抵债协议通常不能直接产生物权变动的效果，也不足以对抗申请执行人的强制执行申请。
二、能够排除执行的情形
抵债行为先于执行措施完成且手续完备：
- 如果以物抵债协议签订并实际履行完毕，且这一行为早于法院对该财产采取查封、扣押、冻结等执行措施，同时完成了不动产的过户登记手续，那么该抵债行为可能会得到法院的支持，从而排除强制执行。例如，抵债协议签订后，已按约定完成了房屋的交付及产权变更登记手续，此时房屋已不再属于原债务人可供执行的财产范围。
实际占有使用且符合权益保护规定：
- 即使未完成产权变更登记等手续，但如果抵债人已经实际占有并使用该抵债物，且对未办理过户登记不存在过错，同时其对抵债物享有的权益满足一定的法定条件（如支付了合理对价、无其他过错等），也可能排除强制执行。例如，抵债人在协议签订后一直居住在抵债房屋内，且因非自身原因（如开发商问题）导致未能及时办理房产证，法院可能基于保护实际居住人权益等因素，裁定排除对该房屋的执行。不过，这种情况需要具体证据支持，且法院会综合考量多种因素。
三、不能排除执行的情形
存在恶意串通等违法情形：
- 如果经审查发现以物抵债协议是债务人和第三人为了逃避债务、损害申请执行人等债权人利益而恶意串通签订的，该协议将被认定无效，无法排除强制执行。
仅签订协议但未实际履行或手续不全：
- 仅仅达成了以物抵债的书面协议，但并未实际交付抵债物或办理相应的产权变更等手续，抵债行为尚未完成，那么不能阻止法院对原属于债务人财产的执行。例如，仅签订了以房抵债协议，但未办理房屋过户登记手续，此时房屋仍属于债务人财产，申请执行人有权要求执行。
法院认为不公平的调整或不认可：
- 在某些情况下，即使以物抵债行为看似符合上述条件，但如果法院认为该行为存在不公平之处（如抵债价格明显低于市场价），或者对申请执行人的权益造成了不当损害，法院有权对以物抵债行为进行调整甚至不予认可，从而继续执行原债务人的财产。
四、综合考量因素与建议
在判断不动产先抵押后以物抵债能否排除执行时，法院会综合考虑多方面因素，包括但不限于以物抵债协议的真实性、合法性、履行情况、当事人的主观状态以及是否损害了他人的合法权益等。
建议：为避免不必要的法律纠纷和风险，在处理不动产先抵押后以物抵债问题时，务必确保协议的合法性、真实性和有效性，并尽快完成相关的物权变动手续（如办理不动产过户登记）。同时，如果面临强制执行等法律问题，应及时向我咨询，以获取针对性的法律建议和帮助。