租赁期可以约定为20年后自动顺延，但需满足法定条件并注意法律风险，具体分析如下：
- 法律对租赁期限的直接规定
根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。若双方约定“20年租赁期满后自动顺延”，需分情况讨论：
- 若顺延后的总期限（原20年+顺延期）超过20年（例如顺延10年，总期限30年），则超出部分无效，顺延条款可能被认定为无效约定；
- 若顺延后的总期限未超过20年（例如原20年到期后顺延5年，总期限25年，但实际有效部分仍为20年，后续5年需重新协商或按法定规则处理），则需结合具体条款设计判断是否有效。
关键点：法律对租赁期限的限制是“最长20年”，而非“单次约定20年”，因此通过“自动顺延”规避期限限制的行为可能被认定为无效。
- “自动顺延”条款的效力风险
即使双方约定“自动顺延”，也可能因以下原因被认定无效或部分无效：
- 显失公平：若顺延条款未明确顺延期限、租金调整方式等核心条款，可能因权利义务失衡被撤销；
- 违反强制性规定：若顺延导致实际租赁期限超过20年，超出部分直接无效；
- 未采用书面形式：根据《民法典》第七百零七条，租赁期限超过6个月的应当采用书面形式，否则视为不定期租赁。若“自动顺延”条款未书面明确，可能被认定为不定期租赁，双方均有权随时解除合同。
建议：若希望延长租赁期限，可在原合同到期前重新签订书面合同，或通过补充协议明确顺延期限、租金等条款，避免因条款模糊引发纠纷。
- 实务操作建议
- 明确顺延条件：在合同中约定顺延的触发条件（如双方无异议、承租人未违约等）、顺延期限（如每次顺延不超过5年）及租金调整方式；
- 书面形式固定：确保顺延条款以书面形式体现，避免口头约定；
- 关注期限限制：若需长期租赁，可考虑通过“多次签订合同”的方式实现（例如每20年续签一次），但需注意每次续签均需符合法定形式和实质要件。
总结：租赁期约定为20年后自动顺延在法律上存在风险，尤其是顺延后总期限超过20年或条款设计不完善时。建议通过重新签订合同或补充协议的方式明确权利义务，以降低法律风险。如有具体合同条款设计需求，可进一步向我咨询。